不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作啟動(dòng)。

　　2月20日，證監(jiān)會(huì)宣布于近日啟動(dòng)了不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作。同日，中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)（簡(jiǎn)稱“中基協(xié)”）發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》（簡(jiǎn)稱《不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)指引》）。

　　不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)啟動(dòng)后，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來(lái)重大利好。據(jù)證監(jiān)會(huì)介紹，此次試點(diǎn)工作是證監(jiān)會(huì)落實(shí)黨中央和國(guó)務(wù)院有關(guān)“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”決策部署，健全資本市場(chǎng)功能，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)盤(pán)活存量，支持私募基金行業(yè)發(fā)揮服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)功能的重要舉措。

　　根據(jù)澎湃新聞對(duì)文件的多方梳理，此次不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作具有諸多亮點(diǎn)，包括新設(shè)“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”類別，并采取差異化的監(jiān)管政策；投資范圍將特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房）納入在內(nèi)，同時(shí)，還對(duì)股債比的限制方面進(jìn)行差異化安排。此外，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作，提高了對(duì)投資者準(zhǔn)入門(mén)檻，投資者首輪實(shí)繳出資不低于1000萬(wàn)元人民幣，且以機(jī)構(gòu)投資者為主。

　　新設(shè)“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”類別

　　據(jù)證監(jiān)會(huì)介紹，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金在境外成熟市場(chǎng)已發(fā)展成為一個(gè)重要的投資品類。近年來(lái)，我國(guó)已有一些私募機(jī)構(gòu)陸續(xù)設(shè)立投向商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施的私募基金并在基金業(yè)協(xié)會(huì)備案，不斷探索積累不動(dòng)產(chǎn)投資運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。

　　由于不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍、投資方式、資產(chǎn)收益特征等與傳統(tǒng)股權(quán)投資存在較大差異，證監(jiān)會(huì)指導(dǎo)基金業(yè)協(xié)會(huì)在私募股權(quán)投資基金框架下，新設(shè)“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”類別，并采取差異化的監(jiān)管政策。

　　住宅納入投資范圍

　　證監(jiān)會(huì)強(qiáng)調(diào)，此次試點(diǎn)工作按照試點(diǎn)先行、穩(wěn)妥推進(jìn)的原則，符合一定條件的私募股權(quán)投資基金管理人可以按照試點(diǎn)要求募集設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資試點(diǎn)。參與試點(diǎn)工作的私募股權(quán)投資基金管理人須股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、公司治理健全，實(shí)繳資本符合要求，主要出資人及實(shí)際控制人不得為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)方，具有不動(dòng)產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)和不動(dòng)產(chǎn)投資專業(yè)人員，最近三年未發(fā)生重大違法違規(guī)行為等。不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等。

　　適度放寬擴(kuò)募條件

　　證監(jiān)會(huì)表示，考慮到不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的規(guī)模較大、期限較長(zhǎng)等特點(diǎn)，投資者需要有更高的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力，試點(diǎn)基金產(chǎn)品的投資者首輪實(shí)繳出資不低于1000萬(wàn)元人民幣，且以機(jī)構(gòu)投資者為主。有自然人投資者的，自然人投資者合計(jì)出資金額不得超過(guò)基金實(shí)繳金額的20%，基金投資方式也將有一定限制。不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金首輪實(shí)繳募集資金規(guī)模不得低于3000萬(wàn)元人民幣，在符合一定要求前提下可以擴(kuò)募。鼓勵(lì)境外投資者以QFLP方式投資不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金。

　　適度放寬股債比

　　為適應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金投資策略，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金按照試點(diǎn)要求為被投企業(yè)提供借款或者擔(dān)保的，在涉及《關(guān)于加強(qiáng)私募投資基金監(jiān)管的若干規(guī)定》第八條關(guān)于股債比的限制方面進(jìn)行差異化安排，但不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金須持有被投企業(yè)75%以上股權(quán)，或者持有被投企業(yè)51%以上股權(quán)且被投企業(yè)提供擔(dān)保，可實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)控制和隔離。試點(diǎn)備案產(chǎn)品及其底層資產(chǎn)應(yīng)實(shí)現(xiàn)與原始權(quán)益人的主體信用風(fēng)險(xiǎn)隔離。同時(shí)，為促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作穩(wěn)妥推進(jìn)，本次試點(diǎn)對(duì)基金托管、基金合同必備條款、關(guān)聯(lián)交易、基金杠桿、禁止行為、特殊風(fēng)險(xiǎn)揭示、基金備案、信息披露和報(bào)送提出了規(guī)范要求。

　　3月1日起施行《不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)指引》

　　根據(jù)中基協(xié)公布的數(shù)據(jù)，截至2022年末，協(xié)會(huì)存續(xù)私募股權(quán)房地產(chǎn)基金838只，存續(xù)規(guī)模4043億元，存續(xù)私募股權(quán)基礎(chǔ)設(shè)施基金1424只，存續(xù)規(guī)模1.21萬(wàn)億元，主要投向商業(yè)地產(chǎn)、交通基礎(chǔ)設(shè)施、物流倉(cāng)儲(chǔ)、市政工程開(kāi)發(fā)與建設(shè)等，在支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展、促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)盤(pán)活存量、轉(zhuǎn)型發(fā)展等方面發(fā)揮了積極作用。

　　由于不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍、投資方式、資產(chǎn)收益特征等與傳統(tǒng)股權(quán)投資存在較大差異，為積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用，2月21日，中基協(xié)在中國(guó)證監(jiān)會(huì)指導(dǎo)下，開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，起草形成《不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)指引》。

　　從具體內(nèi)容來(lái)看，《不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)指引》，明確試點(diǎn)原則、不動(dòng)產(chǎn)投資范圍、管理人要求，新增產(chǎn)品類型。

　　一，明確試點(diǎn)原則、不動(dòng)產(chǎn)投資范圍、管理人要求，新增產(chǎn)品類型。其中，不動(dòng)產(chǎn)投資范圍包含投向特定居住用房、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房和基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等，并新增了“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”產(chǎn)品類型。

　　二，明確適格投資者及基金運(yùn)作要求。其中不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金投資者應(yīng)當(dāng)以機(jī)構(gòu)投資者為主。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金持有被投企業(yè)75%以上股權(quán)的，可限比例引入少部分超高凈值自然人投資者，防范涉眾風(fēng)險(xiǎn)。

　　三，適度放寬股債比及擴(kuò)募限制，提升不動(dòng)產(chǎn)基金運(yùn)作靈活度。為提升試點(diǎn)產(chǎn)品投資靈活度，符合試點(diǎn)要求的不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金可適度放寬股債比限制，并可以通過(guò)申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款、并購(gòu)貸款等方式擴(kuò)充投資資金來(lái)源。此外，在投資期內(nèi)履行相應(yīng)程序的不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，可在備案完成后開(kāi)放認(rèn)、申購(gòu)（認(rèn)繳）。

　　四，防范風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)事中事后監(jiān)測(cè)。為加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)防控，明確不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金應(yīng)強(qiáng)制托管；要求管理人勤勉盡責(zé)，有效控制不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金風(fēng)險(xiǎn)；嚴(yán)禁管理人使用基金財(cái)產(chǎn)投向其實(shí)際控制人控制的企業(yè)或項(xiàng)目；對(duì)于存在單一投資標(biāo)的、分級(jí)安排、抵質(zhì)押、股東借款等特殊風(fēng)險(xiǎn)的，應(yīng)進(jìn)行特殊風(fēng)險(xiǎn)揭示；按季度向投資者進(jìn)行信息披露以及向協(xié)會(huì)報(bào)送運(yùn)作情況。

　　中基協(xié)表示，符合試點(diǎn)要求的管理人，在開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金募集、管理等業(yè)務(wù)活動(dòng)前，可于2023年3月1日后通過(guò)協(xié)會(huì)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)綜合報(bào)送平臺(tái)首頁(yè)的政策申請(qǐng)模塊提交申請(qǐng)材料。