《北京市住房租賃條例》(以下簡稱《條例》)已由北京市第十五屆人民代表大會常務委員會第三十九次會議于今年5月25日通過，自9月1日起施行?！稐l例》共6章75條，包括總則、出租與承租、租賃經營與服務、培育發(fā)展與監(jiān)督管理、法律責任和附則等部分。

　　8月17日，在北京市人大常委會舉行的《條例》實施座談會上，針對《條例》出臺的背景、立法的思路和法規(guī)的主要內容，北京市人大常委會有關部門負責人作了解讀。

　　記者了解到，北京此次對住房租賃立法，突出住房的民生屬性，將“住有所居、房住不炒、租購并舉、職住平衡”要求寫入《條例》；同時，規(guī)定了更加精準的管理措施，要求政府相關部門加強租賃價格監(jiān)測，建立健全預警機制，保持租賃市場的穩(wěn)定。

　　在《條例》的主要內容上，北京此次立法明確了多方面的規(guī)定，如在保護租賃關系上，規(guī)定出租人不得采取暴力、威脅或者斷水、斷電等方式強行解除合同、提前收房。在押金、單次收取的租金上，也作出了限制規(guī)定，要求收取押金一般不得超過一個月租金，單次收取租金數額一般不得超過三個月租金。此外，《條例》還規(guī)定了出租房的條件要求，并明確了短租房管理的相關舉措。

　　會上，北京市司法局、市住建委等部門介紹了《條例》相關配套政策的制定情況。據市住建委介紹，目前，從業(yè)人員信息卡模板和房屋狀況說明書示范文本已制定完成；住房租賃合同示范文本已初步修訂完成；租金押金管理規(guī)定以及租賃中介機構備案管理相關規(guī)定已初步起草完成，正在征求相關部門意見。

　　焦點 1

　　北京為何要出臺“住房租賃條例”？

　　近年來，北京市住房租賃市場發(fā)展迅速，已成為更多市民特別是新市民實現住有所居的重要途徑。但是，龐大的住房租賃規(guī)模和復雜的住房租賃關系引發(fā)了大量矛盾糾紛，涉住房租賃類訴求居高不下，“黑中介”“隔斷房”“甲醛房”問題屢禁不止，“二房東”跑路、“蛋殼爆倉”、哄抬租金、發(fā)布虛假房源等亂象時有發(fā)生。

　　黨的十九大報告指出，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”黨中央、國務院明確部署，要求大力發(fā)展住房租賃市場，加快推進住房租賃立法，保護租賃利益相關方合法權益。

　　市人大常委會有關部門負責人介紹，經市人大常委會研究部署，2020年6月，市人大常委會主任會議決定同意立項。2021年11月，2022年3月、5月，市人大常委會對《條例》進行了三次審議。

　　據他介紹，在市人大常委會審議階段，通過常委會組成人員聯系代表、常委會主任會議組成人員聯系區(qū)人大常委會工作機制等多種方式征求意見，兩次公開征求社會公眾意見、書面征求法治建設顧問意見，征求了基層立法聯系點和全體市人大代表的意見，并就一些問題咨詢了全國人大和國家部委的有關部門。

　　焦點 2

　　住房租賃立法的主要思路是什么？

　　市人大常委會有關部門負責人介紹，《條例》堅持以人民為中心，突出住房的民生屬性。

　　首先，將“住有所居、房住不炒、租購并舉、職住平衡”要求寫入《條例》，把住房租賃納入完善住房制度體系的大局通盤考量，加快培育和規(guī)范發(fā)展住房租賃市場，體現了北京市推動實現首都人民住有所居、宜居安居的堅定決心。

　　此次立法，堅持發(fā)展與規(guī)范并重，住房租賃體系更加完善。在強化政府對房源供給統籌職責、提高城市基層社會治理水平的同時，強調市場主體責任，維護租賃當事人合法權益。

　　同時，《條例》強化底線思維，管理措施更加精準。依據《價格法》《突發(fā)事件應對法》等法律法規(guī)，規(guī)定政府相關部門要加強租賃價格監(jiān)測，建立健全預警機制，保持租賃市場的穩(wěn)定，突出底線響應和聯動管控。

　　焦點 3

　　住房租賃如何管？租房服務規(guī)定了哪些措施？

　　《條例》共6章75條，包括總則、出租與承租、租賃經營與服務、培育發(fā)展與監(jiān)督管理、法律責任和附則等部分，主要規(guī)定了“堅持租購并舉，穩(wěn)定房源供給”“完善管理體制，優(yōu)化服務措施”“保護租賃關系，規(guī)范租賃行為”“加強行業(yè)管理，規(guī)范租賃市場”等內容。

　　在適用范圍上，《條例》將除城市公有房屋、公共租賃住房等有特殊管理要求以外的所有住房全部納入管理，同時按照“特別規(guī)定優(yōu)先適用”的思路，明確保障性住房的租賃活動適用規(guī)則。規(guī)定要合理規(guī)劃租賃住房供給規(guī)模，優(yōu)化空間布局，促進職住平衡，鼓勵通過新建、配建、改建等方式，多渠道增加租賃住房供給。

　　對于住房租賃的管理體制和服務措施，《條例》規(guī)定，建立市區(qū)統籌、街鄉(xiāng)負責、居村協助的治理架構。

　　《條例》還對加強風險管控提出規(guī)定，明確遇有突發(fā)事件或者可能引發(fā)住房租賃市場系統性風險的緊急情況，市、區(qū)政府及其有關部門可以依法發(fā)布必要的住房租賃管控措施；同時規(guī)定市住建部門應當加強住房租賃價格監(jiān)測，建立健全相關預警機制。

　　在管理服務過程中，《條例》強化科技賦能，規(guī)定市住建部門應當建立健全北京市住房租賃管理服務平臺，提供合同網簽、登記備案、信息查詢等服務，為百姓辦理居住證、公積金提取等提供便利。

　　此外，《條例》還提到完善金融支持。一方面落實國家金融政策，鼓勵商業(yè)銀行為租賃住房的建設和運營提供金融服務；另一方面引入保險機制，鼓勵出租人和承租人投保租賃住房財產保險和人身意外保險。

　　焦點 4

　　租賃關系如何保護？出租人的這些行為要被禁止

　　《條例》對保護租賃關系作出規(guī)定，明確租賃當事人之間要自覺履行法定和約定義務，其合法權益受法律保護；倡導簽訂長期租賃合同，建立穩(wěn)定的租賃關系；建立健全多元糾紛化解機制，進一步明確有關部門和市場主體化解糾紛的責任等。

　　《條例》明確出租住房條件要求。要求房屋應當符合建筑、治安、室內空氣質量等安全規(guī)定和標準，具備供水、供電等基本居住條件，不得打隔斷違法群租，禁止出租違法建設。

　　同時，明確出租人、承租人行為規(guī)范。規(guī)定出租人負責租賃住房及其附屬設施的安全管理，不得采取暴力、威脅或者斷水、斷電等方式強行解除合同、提前收房。規(guī)定承租人應當安全合理使用租賃住房及其附屬設施，并作為物業(yè)使用人遵守物業(yè)管理相關規(guī)定和小區(qū)管理規(guī)約。

　　此外，《條例》還對加強短租住房管理提出規(guī)定。針對短租房引起的治安、擾民等問題，《條例》規(guī)定對短租房實行區(qū)域差異化管理，特別明確了首都功能核心區(qū)內禁止出租短租住房。對于在其他城鎮(zhèn)地區(qū)出租短租住房的，應當符合北京市管理規(guī)范和本小區(qū)管理規(guī)約，并簽訂治安責任保證書。

　　焦點 5

　　立法規(guī)范租賃市場 押金、單次租金都有限額了

　　此次立法，對于加強行業(yè)管理和規(guī)范租賃市場也作出了相關規(guī)定。首先，《條例》要求加強住房租賃經營管理。針對從事轉租業(yè)務的企業(yè)，要求收取押金一般不得超過一個月租金，單次收取租金數額一般不得超過三個月租金，超收的租金應當納入監(jiān)管；針對“二房東”整治，規(guī)定個人轉租住房超過規(guī)定數量的，應當設立住房租賃企業(yè)。

　　《條例》還對加強房地產經紀管理作出規(guī)定，規(guī)定房地產經紀機構不得開展住房轉租經營業(yè)務，收取傭金一般不得超過一個月租金，并明確了規(guī)范從業(yè)等要求。

　　在加強互聯網信息服務管理方面，《條例》要求壓實互聯網信息平臺責任，規(guī)定由平臺負責身份核驗、登記、信息審查和信息報送，切實保障消費者權益。

　　■ 關注

　　北京將對租房互聯網平臺及長租、群租等開展專項執(zhí)法

　　北京市住建委副主任倪娜在會上介紹，《條例》相關配套政策已初步起草完成，北京住房租賃管理服務平臺將如期上線運行，同時將針對長租、群租、租房互聯網平臺等集中開展專項執(zhí)法。

　　租金押金管理規(guī)定等配套政策已初步完成

　　倪娜介紹，自5月25日《條例》通過以來，市住建委加緊制定配套政策，試點運行住房租賃平臺，相關工作都已有序展開。

　　在配套政策制定方面，市住建委于年初全面啟動條例配套政策起草工作，組織中介行業(yè)協會、頭部租賃企業(yè)、經紀機構及互聯網平臺成立配套政策制定小組，推進配套政策制定工作。

　　市住建委梳理出需要該委組織制定的配套政策共5項，另有8項需要下一步工作中不斷完善相關細則。5項配套政策包括制定租賃中介機構從業(yè)人員信息卡模版、制定房屋狀況說明書示范文本、修訂住房租賃合同示范文本、制定押金托管租金監(jiān)管規(guī)定以及租賃中介機構備案相關規(guī)定。

　　“目前，從業(yè)人員信息卡模板和房屋狀況說明書示范文本已制定完成，適時對外發(fā)布；住房租賃合同示范文本已初步修訂完成，已向市場監(jiān)管局征求意見，近期擬修改完善后組織對社會公開征求意見；租金押金管理規(guī)定以及租賃中介機構備案管理相關規(guī)定已初步起草完成，正在征求市場監(jiān)管、銀保監(jiān)等相關部門意見?！蹦吣日f。

　　住房租賃管理服務平臺將全面運行

　　據倪娜介紹，去年以來，北京市住建委加緊完善市住房租賃管理服務平臺，為《條例》中租賃合同網簽，互聯網平臺信息核驗，與相關部門信息共享，通過平臺為承租人提供積分落戶、子女入學等公共服務提供系統支撐。

　　今年6月，市住房租賃管理服務平臺升級完善工作完成驗收?！盀榇_保相關功能穩(wěn)暢運行，保障《條例》落地實施，我委自7月選擇東城區(qū)為試點，并組織頭部企業(yè)參與試點工作，對接平臺試運行租賃合同網簽等相關功能，確保條例落地實施。”倪娜說。

　　據悉，9月1日至今年底，《條例》正式實施后，北京市住建委將根據《條例》賦予職權，全面開展《條例》執(zhí)法，尤其針對長租、短租、群租、二房東、租房互聯網平臺等首次納入立法事項，開展專項執(zhí)法，嚴肅處理市場主體違法違規(guī)行為。

　　■ 追訪

　　北京房地產中介行業(yè)協會：

　　配合做好押金托管和超收租金監(jiān)管工作

　　北京房地產中介行業(yè)協會秘書長趙慶祥表示，住房租賃管理服務平臺是機構備案、人員實名、合同網簽、押金托管、糾紛調解等法定工作的依托載體，北京房地產中介行業(yè)協會將發(fā)揮協會的橋梁紐帶作用，積極參與、對接住房租賃管理平臺。

　　“協會作為住房租賃、房地產經紀等行業(yè)組織，嚴格按照條例規(guī)定，制定并發(fā)布行業(yè)服務標準、行為規(guī)范、職業(yè)道德準則等行規(guī)行約，定期開展從業(yè)人員專業(yè)技能培訓和評價，依托現有的房地產交易糾紛人民調解委員會開展住房租賃糾紛的行業(yè)調解，配合做好押金托管和超收租金監(jiān)管工作，切實加強行業(yè)自律?！壁w慶祥說。

　　協會還將《條例》中從業(yè)人員應知應會的內容做成試題庫，放到微信小程序上。下一步，將利用培訓考核、知識競賽、評價加分等手段，引導督促從業(yè)人員進行線上答題，對答題情況予以記錄和公示，對成績好的予以表彰，倒逼從業(yè)人員掌握應知應會《條例》內容，提高住房租賃服務的規(guī)范化程度。

　　趙慶祥介紹，針對住房租賃從業(yè)人員、房地產經紀從業(yè)人員、出租人、承租人等不同對象的學習宣傳需求，“我們對《條例》內容進行專題分解，有針對性地制作和發(fā)放住房租賃企業(yè)合規(guī)要義、住房租賃經紀機構合規(guī)要義、從業(yè)人員行為規(guī)范、出租人典型違規(guī)行為、承租人典型違規(guī)行為、常見嚴禁出租的住房等宣傳品，并開展專題性培訓”。

　　大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)：

　　探索宅基地房屋“物業(yè)化托管＋躉租式管理”模式

　　近年來，大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)在集體土地租賃住房，以及為城市藍領、應屆畢業(yè)生等人群提供租賃住房等方面發(fā)展較快?！稐l例》對基層政府和企業(yè)會帶來哪些變化？

　　大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)黨委委員、副鎮(zhèn)長王健介紹，西紅門鎮(zhèn)在2017、2018年分別以協議出讓與自主開發(fā)模式建設集體租賃住房，供地面積共5.38公頃，建筑規(guī)模10.86萬平方米。以協議出讓模式建設的魯能領寓項目產品定位為大興區(qū)中高端長租住宅標桿項目，與傳統公租房進行差異化定位，兼具住宅社區(qū)環(huán)境屬性。創(chuàng)業(yè)之家由鎮(zhèn)集體聯營公司投資建設，采取“政府監(jiān)管+企業(yè)運營”的模式進行管理，產品定位為城市藍領、應屆畢業(yè)大學生和雙創(chuàng)人員等人群提供居住場所。

　　在農村房屋租賃管理方面，為解決城鄉(xiāng)接合部地區(qū)宅基地房屋出租帶來的人口無序聚集、安全問題、農村治理問題等，西紅門鎮(zhèn)從2019年開始在重點村探索宅基地房屋“物業(yè)化托管＋躉租式管理”模式，根據收房主體不同，分為兩種運作形式。一種是由物業(yè)公司向村民收房、改造，再面向社會出租。還有一種則是由住房租賃公司向村民收房、改造，再面向社會出租。

　　“目前較有代表性的是金星莊村的政企共同治理模式。”王健介紹，該村采取“政府支持、企業(yè)主導、市場運作、利益共享”的治理模式，打造分散式長租公寓“建信優(yōu)覓社區(qū)”。在區(qū)級層面建立房源報備、房屋安全評估、出租申請及核準、合同備案、監(jiān)督管理的村民自建房屋租賃管理流程，指導村委會、村民、企業(yè)、租戶等相關方規(guī)范實施。鎮(zhèn)級層面通過引入建行北京分行和建信住房北京公司實施“建信優(yōu)覓社區(qū)”項目。建信住房北京公司與村民簽訂收房合同，向村民支付租金，獲得房屋租賃使用權，對房屋進行統一裝修改造，經村委會對消防、衛(wèi)生等安全評估合格后，面向社會招租。

　　鎮(zhèn)政府在房屋裝修環(huán)節(jié)給予一定資金支持，用于“躉租”房屋加裝煙感報警器、噴淋設備等消防安全設施，并對村域上下水改造、路面翻新、電力增容等基礎設施進行改造，加設公交站等交通設施。“躉租式管理后實現了村民自建房屋出租規(guī)范、流動人口調控規(guī)范、村莊配套服務規(guī)范，安全設施及安全隱患一增一減?！蓖踅≌f。

　　王健表示，《條例》對政府統籌房源供給、農村住房租賃管理和社會風險管控等方面進行了細化完善。盤活農村宅基地上的閑置住房是增加農民收入、提高土地利用效率的有效手段。下一步，西紅門鎮(zhèn)將繼續(xù)探索以金星莊村為試點的政企共同治理躉租推進農村“社區(qū)管理”的新路子，根據《條例》內容，制定宅基地房屋租賃管理公約，并按法定程序將有關內容納入村規(guī)民約，建立健全宅基地房屋租賃村民自治機制。

　　A06-A07版采寫/新京報首席記者 吳為