中新網(wǎng)9月21日電(中新財(cái)經(jīng)記者 謝藝觀)買房時(shí)遇到開發(fā)商變更項(xiàng)目、延期交付；裝修時(shí)稍有不慎就被套路；入住后又碰到物業(yè)要求分?jǐn)偣觅M(fèi)用……

　　商品房領(lǐng)域已成為投訴“高發(fā)區(qū)”。今年上半年，全國(guó)消協(xié)組織共受理商品房投訴5787件，同比增長(zhǎng)23.31%。

　　根據(jù)《“不公平格式條款”消費(fèi)者認(rèn)知及線索征集調(diào)查報(bào)告》，中消協(xié)邀請(qǐng)中消協(xié)律師團(tuán)律師對(duì)消費(fèi)者反映強(qiáng)烈的商品房買賣、租賃、裝修、物業(yè)等相關(guān)領(lǐng)域不公平格式條款進(jìn)行點(diǎn)評(píng)。

　　出售方不能履行義務(wù)時(shí)完全免除己方定金責(zé)任

　　案例：在未簽署正式預(yù)售協(xié)議前，若因出售方原因致使不能出售時(shí)，出售方不受任何約定約束，只需退還定金而不必附加利息或賠償。

　　點(diǎn)評(píng)意見：依照法律規(guī)定，收受定金的一方不履行合同約定的義務(wù)時(shí)，除應(yīng)當(dāng)向支付方返還收到的定金外，還應(yīng)向支付方賠償定金數(shù)額相等的錢款，即雙倍返還定金。該格式條款的規(guī)定完全規(guī)避了經(jīng)營(yíng)者不履約所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，對(duì)購(gòu)房者非常不公平，違反了法律規(guī)定。

　　商品房買賣合同與廣告宣傳內(nèi)容不符時(shí)，將“宣傳視為要約邀請(qǐng)”規(guī)避責(zé)任

　　案例：買受人在簽訂本合同時(shí)，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查看、查閱相關(guān)文件手續(xù)等方式已做全面細(xì)致了解，出賣人不存在虛假、誤導(dǎo)性承諾、陳述，買受人自愿購(gòu)買該物業(yè)。買受人在現(xiàn)場(chǎng)看到的樣板房、宣傳資料、樓盤廣告等僅作為要約邀請(qǐng)，不作為出賣人向買受人交付房屋的合同依據(jù)，概以本合同內(nèi)容為準(zhǔn)。

　　點(diǎn)評(píng)意見：消費(fèi)者在售樓處選購(gòu)商品房時(shí)，開發(fā)商精心制作的銷售手冊(cè)、樓盤模型、樣板房等銷售廣告和宣傳資料會(huì)對(duì)消費(fèi)者的購(gòu)買決策產(chǎn)生重大影響，開發(fā)商在銷售廣告和宣傳資料中對(duì)商品房及其附屬設(shè)施作出說明和允諾，吸引消費(fèi)者簽約購(gòu)買。根據(jù)法律規(guī)定，商業(yè)廣告和宣傳的內(nèi)容符合要約條件的，構(gòu)成要約，開發(fā)商無權(quán)單方在合同中規(guī)定廣告和宣傳資料等不構(gòu)成合同內(nèi)容。當(dāng)售房廣告和宣傳資料構(gòu)成要約的，即使未寫入合同，開發(fā)商也應(yīng)履行相關(guān)義務(wù)，如未按約履行，則構(gòu)成違約。

　　出賣人享有最終解釋權(quán)，免除己方責(zé)任

　　案例：出賣人在售房過程中向買受人提供的圖紙、資料、宣傳廣告等，除有特別說明的外，均僅供買受人購(gòu)房參考，不得視為合同內(nèi)容條款，出賣人享有最終解釋權(quán)。

　　點(diǎn)評(píng)意見：格式條款應(yīng)當(dāng)公平確定雙方的權(quán)利和義務(wù)，且在對(duì)格式條款有不同的理解時(shí)，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。如果格式條款不合理地減輕格式條款提供方責(zé)任，排除或限制對(duì)方權(quán)利的，該條款無效。

　　擴(kuò)大不可抗力適用范圍，為延期交房免責(zé)

　　案例：因設(shè)計(jì)調(diào)整、氣候變化等原因?qū)е挛窗春贤?guī)定期限將商品房交付買受人使用的，出賣人不承擔(dān)違約責(zé)任。

　　點(diǎn)評(píng)意見：該條款屬于對(duì)不可抗力的濫用。不可抗力是不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況。設(shè)計(jì)調(diào)整、氣候變化并非不可抗力，而是施工前應(yīng)當(dāng)充分考慮的因素，如果經(jīng)營(yíng)者因設(shè)計(jì)原因未能按期交房，應(yīng)屬違約，需要承擔(dān)違約責(zé)任。

　　房屋租賃期滿后，限制消費(fèi)者與房屋所有人直接交易

　　案例：自租賃期滿合同終止后三個(gè)月內(nèi)，甲方(承租人)不得與該房屋的產(chǎn)權(quán)所有人自行成交，否則應(yīng)向乙方(中介機(jī)構(gòu))交付月租金的200%作為賠償。

　　點(diǎn)評(píng)意見：消費(fèi)者通過中介機(jī)構(gòu)與房屋所有人訂立租賃合同，對(duì)于中介機(jī)構(gòu)提供的訂立合同的機(jī)會(huì)或提供的訂立合同的媒介服務(wù)，已依約支付報(bào)酬，中介機(jī)構(gòu)的合同目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。租賃期限屆滿合同終止后，消費(fèi)者有權(quán)自行與房屋所有人直接協(xié)商再次訂立租賃合同，不屬于《民法典》第965條規(guī)定的利用中介機(jī)構(gòu)提供的交易機(jī)會(huì)或媒介服務(wù)，繞開中介機(jī)構(gòu)直接訂立合同的情形，中介機(jī)構(gòu)無權(quán)予以限制，更無權(quán)要求消費(fèi)者支付報(bào)酬、違約金或賠償損失。

　　裝修施工存在問題，將材料費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者

　　案例：裝修施工期間屬于甲方(消費(fèi)者)購(gòu)買材料由乙方(裝修公司)施工的項(xiàng)目，如有因乙方施工造成質(zhì)量問題，乙方負(fù)責(zé)保修期間的人工費(fèi)用，材料由甲方負(fù)責(zé)。

　　點(diǎn)評(píng)意見：在裝修過程中，因施工造成質(zhì)量問題后，往往需要進(jìn)行拆除部分或全部原裝修材料進(jìn)行重新施工。拆除過程中，原裝修材料會(huì)遭到部分或者全部損壞。消費(fèi)者自購(gòu)材料屬于其自身財(cái)產(chǎn)，因經(jīng)營(yíng)者施工質(zhì)量不合格對(duì)消費(fèi)者造成的損失應(yīng)由經(jīng)營(yíng)者一并承擔(dān)。該條款減輕了經(jīng)營(yíng)者應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，屬于不公平格式條款。

　　違約金的設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)過低，經(jīng)營(yíng)者的違約成本較小

　　案例：施工方違反合同約定出現(xiàn)工程逾期的，按照人民幣20元每日向消費(fèi)者支付違約金。

　　點(diǎn)評(píng)意見：違約金的設(shè)定應(yīng)以彌補(bǔ)實(shí)際損失為原則，此處約定的違約金金額較低，明顯無法彌補(bǔ)因無法及時(shí)入住導(dǎo)致的實(shí)際損失(如延長(zhǎng)租賃期限、增加租賃成本等)，涉嫌排除消費(fèi)者主張違約責(zé)任的權(quán)利，減輕經(jīng)營(yíng)者賠償責(zé)任。

　　將預(yù)付款視為定金或違約金，解除合同時(shí)不退款

　　案例一：甲方(消費(fèi)者)除因不可抗力外，單方解除合同的，已支付預(yù)付款，乙方(經(jīng)營(yíng)者)不予退還；若由此對(duì)乙方造成損失的，甲方將承擔(dān)乙方所有損失。

　　案例二：甲方(消費(fèi)者)如違約，甲方所交貨款將作為違約金賠償給乙方。

　　點(diǎn)評(píng)意見：預(yù)付款不是法律概念上的定金，合同條款中關(guān)于若消費(fèi)者解除合同，已支付預(yù)付款不退的規(guī)定并不能適用“定金罰則”。經(jīng)營(yíng)者單方規(guī)定消費(fèi)者解除合同時(shí)，不退已支付預(yù)付款或?qū)⑺回浛钭鳛檫`約金賠償給經(jīng)營(yíng)者，屬于加重消費(fèi)者責(zé)任的不公平格式條款。此外，解除合同承擔(dān)違約責(zé)任時(shí)，違約金不應(yīng)超過合理數(shù)額。

　　物業(yè)公司收取管理費(fèi)卻不承擔(dān)未盡到管理義務(wù)的民事責(zé)任

　　案例：物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)本協(xié)議項(xiàng)下的車輛管理僅指對(duì)車輛行駛、停放秩序的管理，并不承擔(dān)對(duì)車輛的保管義務(wù)，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的車輛毀損、滅失，財(cái)物被盜等財(cái)產(chǎn)損失，或人身傷亡事件的，由責(zé)任方承擔(dān)刑事或民事責(zé)任，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。

　　點(diǎn)評(píng)意見：物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取業(yè)主的車位費(fèi)，應(yīng)盡法定或約定的合理管理義務(wù)。該條款約定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的車輛毀損滅失、財(cái)物被盜等財(cái)產(chǎn)損失或人身傷亡事件不承擔(dān)任何合理責(zé)任，屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)免除自身責(zé)任和法定義務(wù)。

　　在物業(yè)管理費(fèi)外要求業(yè)主分?jǐn)偣觅M(fèi)用

　　案例：物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)不包括景觀水系等公用能耗費(fèi)用，景觀水系運(yùn)行的水、電費(fèi)按實(shí)際耗費(fèi)進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

　　點(diǎn)評(píng)意見：物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)包括景觀等小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施和場(chǎng)地，因此，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)、園林水池噴泉等水、電費(fèi)用，均應(yīng)在物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)中列支，不應(yīng)向業(yè)主額外分?jǐn)偂?完)