本報(bào)記者 昌校宇

　　11月22日，中金安徽交控REIT上市交易，至此，全市場(chǎng)已上市公募REITs數(shù)量增至22只。

　　中金安徽交控REIT是目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上的首只百億元級(jí)公募REITs，也是中金基金繼中金普洛斯REIT、中金廈門安居REIT之后，第3只上市的公募REITs。募集期間，中金安徽交控REIT有效認(rèn)購(gòu)總戶數(shù)38906戶，凈認(rèn)購(gòu)金額108.8億元。

　　高速公路REITs規(guī)模最大

　　中金安徽交控REIT的底層資產(chǎn)為沿江高速公路，該高速開(kāi)通十余年，其交通構(gòu)成、模式和交通流量已趨于穩(wěn)定，契合公募REITs底層資產(chǎn)收益穩(wěn)定的要求。同時(shí)，中金安徽交控REIT原始權(quán)益人安徽交控集團(tuán)運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)占安徽省已通車?yán)锍痰?1%以上，旗下優(yōu)質(zhì)交通類資產(chǎn)可作為后續(xù)產(chǎn)品擴(kuò)募的儲(chǔ)備，充分發(fā)揮公募REITs作為資產(chǎn)上市平臺(tái)的作用。

　　《證券日?qǐng)?bào)》記者進(jìn)一步梳理已上市公募REITs的底層資產(chǎn)，其中高速公路和產(chǎn)業(yè)園類型的產(chǎn)品最多達(dá)7只。此外，已上市高速公路REITs發(fā)行規(guī)模占全部REITs總發(fā)行規(guī)模的比例高達(dá)56.8%；合計(jì)市值為412億元，在資產(chǎn)類型中占比最高。

　　談及高速公路公募REITs在市場(chǎng)“存在感”較強(qiáng)的原因，中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，作為傳統(tǒng)基建的代表，我國(guó)高速公路資產(chǎn)存量規(guī)模較大、現(xiàn)金流較為穩(wěn)定，在資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)方面的經(jīng)驗(yàn)積累較多，因此與REITs的產(chǎn)品特征匹配度較高。

　　中金基金相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，高速公路行業(yè)發(fā)展成熟、資產(chǎn)規(guī)模存量可觀，收益較為穩(wěn)定，因此較適合作為公募REITs底層資產(chǎn)。對(duì)投資者而言，REITs提供了權(quán)益及債券類資產(chǎn)之外的投資配置新選擇，而長(zhǎng)期來(lái)看高速公路REITs的IRR相對(duì)其他固收資產(chǎn)，在收益率上具有較強(qiáng)吸引力，能提供一定彈性和抗回撤能力。同時(shí)，隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、REITs擴(kuò)募帶來(lái)的未來(lái)業(yè)績(jī)預(yù)期，或會(huì)為高速公路REITs的市場(chǎng)表現(xiàn)添加一味“催化劑”。

　　對(duì)于存在改擴(kuò)建計(jì)劃的高速公路，上海證券基金評(píng)價(jià)研究中心高級(jí)基金分析師孫桂平對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，項(xiàng)目方及投資者需注意此類項(xiàng)目未來(lái)現(xiàn)金流的穩(wěn)定性以及成長(zhǎng)性，因特許經(jīng)營(yíng)權(quán)REITs在特許經(jīng)營(yíng)權(quán)到期后，資產(chǎn)基本上清零，因此相較于產(chǎn)權(quán)類REITs關(guān)注資產(chǎn)本身的長(zhǎng)期增值潛力，投資者更注重特許經(jīng)營(yíng)權(quán)REITs在特許經(jīng)營(yíng)期間的收益兌現(xiàn)情況。

　　在明明看來(lái)，改擴(kuò)建對(duì)高速公路車流量、車流結(jié)構(gòu)、通行費(fèi)收入等方面或造成階段性影響，因此項(xiàng)目方應(yīng)合理假設(shè)，并做到充分信披。對(duì)于投資者而言，因在關(guān)注官方對(duì)于改擴(kuò)建計(jì)劃潛在影響、施工進(jìn)程等方面信息披露的同時(shí)，還需更多地注意局部地區(qū)出現(xiàn)疫情、項(xiàng)目公路突發(fā)事件等難以預(yù)期事件對(duì)于高速公路收入端的影響。

　　投資REITs更適合長(zhǎng)期持有

　　截至11月22日收盤，中金安徽交控REIT上市首日表現(xiàn)欠佳。中金基金建議投資者關(guān)注長(zhǎng)期投資價(jià)值。

　　中金基金相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“公募REITs作為長(zhǎng)期資產(chǎn)配置新選擇，產(chǎn)品可分配收益主要來(lái)自底層資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流，也是支撐其二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)的主要因素。長(zhǎng)期來(lái)看，REITs的投資價(jià)值體現(xiàn)在相對(duì)股債市場(chǎng)獨(dú)立的資產(chǎn)配置功能；同時(shí)，REITs最終投資于運(yùn)營(yíng)較為成熟的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，并且在滿足分紅條件的情況下，每年至少將90%以上合并后基金年度可供分配金額以現(xiàn)金形式分配給投資者，因而較適合長(zhǎng)期持有?！?/p>

　　明明認(rèn)為，公募REITs的投資價(jià)值可以分為兩部分，即分紅和二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格導(dǎo)致的資本利得。從分紅來(lái)看，REITs的可供分派現(xiàn)金流與其經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)掛鉤。截至2022年三季度末，多點(diǎn)散發(fā)疫情對(duì)REITs底層資產(chǎn)業(yè)績(jī)的擾動(dòng)仍在持續(xù)，同比修復(fù)緩慢。其中，高速公路REITs和部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs經(jīng)營(yíng)情況受到的沖擊更為明顯，全年維度看，投資者或需小幅下調(diào)其分紅預(yù)期；從資本利得看，由于REITs市場(chǎng)供需矛盾仍較為凸出，大部分REITs的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格都存在溢價(jià)問(wèn)題，因此投資者在做投資決策時(shí)仍需要保持謹(jǐn)慎。（證券日?qǐng)?bào)）