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集中供地政策將迎優(yōu)化,土拍邏輯要變?

發(fā)布時(shí)間:2023-02-07 09:24:00來(lái)源: 中國(guó)新聞網(wǎng)

  中新網(wǎng)2月7日電(中新財(cái)經(jīng)記者 左宇坤)在房地產(chǎn)調(diào)控整體寬松的氛圍下,土地市場(chǎng)也出現(xiàn)了變動(dòng)的信號(hào)。

  長(zhǎng)且復(fù)雜的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中,位于上游的土地市場(chǎng)占據(jù)著獨(dú)特的地位。或?qū)⒂瓉?lái)優(yōu)化的集中供地政策,會(huì)為今年的土地市場(chǎng)帶來(lái)什么變化?

  集中供地將迎優(yōu)化

  近日,一份名為《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開(kāi)工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱“通知”)流傳甚廣,讓不少人解讀為“集中供地制度或?qū)⑷∠薄?/p>

  2月3日,自然資源部證實(shí),“該文件是自然資源部印發(fā)的,對(duì)地方住宅用地供應(yīng)工作進(jìn)行的指導(dǎo)文件。不是要取消集中供地制度,而是優(yōu)化完善集中供地政策,更好發(fā)揮充分公開(kāi)披露信息對(duì)于穩(wěn)定和引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期的積極作用。”

  “此次對(duì)集中供地的完善,最重要的就是供地計(jì)劃和信息。過(guò)去由于供不應(yīng)求,供地計(jì)劃的作用不大,主要是如何增加供地;現(xiàn)在大部分城市供應(yīng)過(guò)剩,且區(qū)域間差異分化很大。保持地產(chǎn)穩(wěn)定,必須要做供給側(cè)改革?!睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說(shuō)。

  上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)提到:“各地供地信息也會(huì)更加明確,客觀上會(huì)減少土地方面的信息不對(duì)稱問(wèn)題,對(duì)于激活2023年土地投資市場(chǎng)具有積極的作用,也值得期待。”

  “優(yōu)化”如何體現(xiàn)?

  2021年2月,自然資源部要求22個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地實(shí)現(xiàn)“兩集中”的政策落地,集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng),且原則上全年發(fā)布出讓公告不超過(guò)3次。

  集中土地供應(yīng)模式使得土地拍賣的總體周期較短、供應(yīng)次數(shù)較少,也因此有了土地“零售變批發(fā)”的說(shuō)法。

  彼時(shí)便有分析指出,此舉將在一定程度上將平抑土地市場(chǎng)熱度和房?jī)r(jià)上漲壓力,引導(dǎo)購(gòu)房者穩(wěn)定預(yù)期,有利于實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的政策目標(biāo);但單次大批量的土地供應(yīng)對(duì)政府的管理能力提出了更高要求,也更加考驗(yàn)房企的現(xiàn)金流運(yùn)營(yíng)以及融資能力。

  新的通知中,首先便有對(duì)“三次”這一明確數(shù)字的優(yōu)化,表述為“詳細(xì)清單內(nèi)的地塊,在公開(kāi)的擬出讓時(shí)間段內(nèi)可以一次或多次發(fā)布出讓公告,有序組織出讓,并在公開(kāi)的擬出讓時(shí)間段內(nèi)全部推出?!?/p>

  “一年三次的嚴(yán)格集中供地,在市場(chǎng)熱度較高的市場(chǎng)下,對(duì)于平穩(wěn)市場(chǎng)會(huì)起到積極作用,但是市場(chǎng)降溫的背景下,尤其是降溫較為明顯的城市,對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期以及房企拿地意愿都有可能引起負(fù)面效應(yīng),需要進(jìn)行制度層面的優(yōu)化?!?8安居客研究院院長(zhǎng)張波指出。

  通知另明確,建立擬出讓地塊清單公布制度。每次公開(kāi)詳細(xì)清單對(duì)應(yīng)的擬出讓時(shí)間段原則上不少于3個(gè)月,給市場(chǎng)主體充足的時(shí)間預(yù)期限制。

  “這也體現(xiàn)了此次政策的核心要點(diǎn)——推進(jìn)供應(yīng)信息公開(kāi)?!眹?yán)躍進(jìn)表示,3個(gè)月的緩沖期實(shí)際上是希望地塊信息為房企和市場(chǎng)所消化,本質(zhì)上也是希望土地供應(yīng)工作和市場(chǎng)需求做緊密的對(duì)接。

  “集中供地的目的在于穩(wěn)定市場(chǎng),但城投平臺(tái)進(jìn)行托底的現(xiàn)象也較為常見(jiàn),初步統(tǒng)計(jì)2022年城投拿地占比近三分之一。不少地塊出讓成功但處于開(kāi)發(fā)停滯狀態(tài),這本身對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定很難起到正向作用。”張波表示。

  從中指研究院發(fā)布的《2023年1月全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜》看,今年1月TOP100房企拿地總額591億元,同比下降29.4%,地方國(guó)企仍是拿地主力。

  “舊模式下一天內(nèi)出讓,如果沒(méi)有開(kāi)發(fā)商拿地,為避免流拍、為維護(hù)地價(jià),就需要國(guó)企和城投托底。新模式設(shè)置3個(gè)月的較長(zhǎng)周期,可以給開(kāi)發(fā)商充足的時(shí)間,也給地方政府勾地、招商引資充足的時(shí)間?!崩钣罴我舱J(rèn)為。

  已有城市出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性變化

  隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新變化,“一年只賣三次地”的形勢(shì)也在更早的時(shí)候便出現(xiàn)了松動(dòng)的信號(hào)。

  2022年10月,江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)文,將協(xié)調(diào)省自然資源廳積極爭(zhēng)取國(guó)家有關(guān)部委支持,力爭(zhēng)將南昌從“集中供地”城市名單中調(diào)出,南昌也成為了首個(gè)官方提出擬退出集中供地的城市。

  更早時(shí)候的2022年9月,長(zhǎng)沙供地宣傳推介平臺(tái)“供地云”也曾發(fā)布通知稱,“今后不再按年度批次推介土地,更改為年度常態(tài)化持續(xù)更新推介?!?/p>

  相對(duì)于正式的官宣,更多城市選擇在實(shí)際安排中進(jìn)行調(diào)整。

  2022年,北京、上海、深圳、杭州、南京等地,均以增加集中供地次數(shù)的方式對(duì)集中供地制度進(jìn)行調(diào)整。武漢、徐州更是率先完成了六批集中供地。

  進(jìn)入2023年,杭州、蘇州和鄭州等地已公布了首批次地塊詳情,集中供地的大框架下也出現(xiàn)了一些變動(dòng)。例如,杭州多區(qū)提出了“成熟一批、出讓一批”的原則;對(duì)于成都市中心城區(qū)發(fā)布的4月底前擬出讓的住宅用地明細(xì)清單,相關(guān)人士表示,此次將先集中發(fā)布住宅用地清單,后在供地清單時(shí)間內(nèi)可多次組織公告。

  “部分城市仍將會(huì)保持集中出讓的節(jié)奏,尤其是一些市場(chǎng)熱度上升明顯的城市,預(yù)計(jì)后期單次出讓的土地宗數(shù)仍將保持一定高位,以抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度過(guò)快上升;部分降溫城市則會(huì)優(yōu)化出讓次數(shù),小量多批次的面市將更有利于市場(chǎng)的穩(wěn)定。”張波認(rèn)為。(完)

(責(zé)編:陳濛濛)

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