原標(biāo)題：創(chuàng)新融資模式 探索住有所居——深圳推動保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點調(diào)查

　　紅土創(chuàng)新深圳安居REIT去年上市，成為深交所首單保障性租賃住房REITs產(chǎn)品。這也是國內(nèi)最早一只審核通過并成功上市的保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點項目。如今半年多時間過去了，項目試點效果如何？從試點項目的探索推廣中，又能看到國內(nèi)保租房REITs這一創(chuàng)新路徑的哪些“更多可能”？

　　不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)是由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金，既可以封閉運(yùn)行，也可以上市交易流通。

　　目前，我國正在探索走出一條既遵循成熟市場規(guī)律、又適應(yīng)中國國情的REITs發(fā)展之路?；A(chǔ)設(shè)施REITs持續(xù)發(fā)展壯大，也得到了資本市場的充分認(rèn)可。

　　紅土深圳安居REIT作為首批保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施REITs(以下簡稱保租房REITs)，進(jìn)一步豐富了基礎(chǔ)設(shè)施REITs的產(chǎn)品類型。深圳經(jīng)過近5年的實踐探索，在政策支持、模式創(chuàng)新、架構(gòu)搭建等方面率先推出創(chuàng)新舉措，在全國保租房REITs發(fā)展方面先行一步。

　　試點項目平穩(wěn)運(yùn)行

　　走進(jìn)位于深圳中心城區(qū)福田區(qū)的安居百泉閣，只見小區(qū)路面干凈整潔，兩側(cè)綠植蔥翠、鮮花盛放，戶外活動區(qū)設(shè)有運(yùn)動健身區(qū)和兒童游樂區(qū)，運(yùn)營服務(wù)中心配置有閱覽室、文化活動展示角，生活及公共配套設(shè)施完善。

　　安居百泉閣保租房項目是紅土創(chuàng)新深圳安居REIT的底層資產(chǎn)之一。安居百泉閣項目運(yùn)營方、深圳市房屋租賃運(yùn)營管理有限公司項目經(jīng)理李新防介紹，安居百泉閣共有594套保租房，月平均租金單價為59.7元/平方米；另有9間合計414平方米的配套商鋪，主要是熟食鋪、面包店、便利店等，方便小區(qū)居民日常生活采購。

　　2022年8月31日，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT上市，發(fā)行規(guī)模12.42億元，上市首日上漲29.99%，機(jī)構(gòu)投資者網(wǎng)下詢價倍數(shù)133倍，公眾認(rèn)購倍數(shù)254倍，發(fā)行定價現(xiàn)金分派率3.95%，均刷新發(fā)行時點全國紀(jì)錄。

　　“紅土創(chuàng)新深圳安居REIT的底層資產(chǎn)為安居百泉閣、安居錦園、保利香檳苑和鳳凰公館4個優(yōu)質(zhì)保租房項目，均位于深圳核心區(qū)域或地段，共涉及保障性租賃住房1830套13.47萬平方米，資產(chǎn)評估值約為11.58億元?！鄙顒?chuàng)投紅土資產(chǎn)管理(深圳)有限公司總經(jīng)理何琨說，安居百泉閣和安居錦園項目為深圳人才安居集團(tuán)自建項目，保利香檳苑和鳳凰公館項目為配建移交項目，項目產(chǎn)權(quán)清晰。4個項目均交通便利、生活配套設(shè)施完善，配租對象主要為用人單位和個人兩種類型，入住群體素質(zhì)和收入水平較高，租金支付能力較強(qiáng)，具有持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，滿足發(fā)行REITs的收益率要求。

　　截至目前，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT已上市近8個月，運(yùn)行是否順利？

　　目前，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT運(yùn)行整體保持穩(wěn)定，4月6日股價為2.755元每股，與發(fā)行價相比上漲11%，整體市值達(dá)到13.78億元。截至2022年12月31日，項目包含的4個底層資產(chǎn)項目整體出租率約為99%，個人租戶合計占比約為42.92%，用人單位合計占比約為57.08%，租戶結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。

　　保租房在發(fā)行REITs時的估值定價問題是試點推行中的一大核心關(guān)注點。如何確定折現(xiàn)率？如何預(yù)測未來租金的增長水平？不同區(qū)域的資產(chǎn)在定價上呈現(xiàn)什么關(guān)系？資本市場對保租房REITs的風(fēng)險收益偏好如何？這些關(guān)鍵環(huán)節(jié)在紅土深圳安居REIT試點項目推進(jìn)過程中逐步明晰，并在發(fā)揮資本市場定價功能、初步構(gòu)建保租房估值體系等方面形成了初步成果，對市場具有參考借鑒意義。

　　“從試點運(yùn)行來看，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT的發(fā)行，為搭建保障性租賃住房資產(chǎn)上市平臺作出了有益嘗試，探尋發(fā)揮政府及國有企業(yè)資金的杠桿作用，助力擴(kuò)大保租房供給，也為社會資本提供了更多投資機(jī)會和收益來源，共享穩(wěn)定的租金收入和增值機(jī)會?！鄙钲谑腥瞬虐簿蛹瘓F(tuán)有限公司黨委委員、副總經(jīng)理朱大華說，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT首次發(fā)行規(guī)模12.42億元，實現(xiàn)對外募集資金6.09億元，募集資金將進(jìn)一步用于深圳市保障性租賃住房建設(shè)，預(yù)計可新增保障性租賃住房2000余套，助力完善住房保障體系。

　　更為重要的是，REITs項目的經(jīng)營成果和財務(wù)數(shù)據(jù)定期公開披露，接受資本市場的監(jiān)督，倒逼項目管理企業(yè)提高出租率和運(yùn)營能力，提升規(guī)模化、專業(yè)化、市場化的資產(chǎn)管理和運(yùn)營水平，推動保障性租賃住房高質(zhì)量發(fā)展。

　　2023年1月，國家發(fā)展改革委公布8大類、24個盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資典型案例，深圳安居保障性租賃住房REITs項目入選并作為廣東省3個項目之一獲得在全國推廣。

　　破解保租房建設(shè)難點

　　深圳為何要推動發(fā)展保租房REITs試點？是基于怎樣的現(xiàn)實環(huán)境開展試點的？

　　朱大華深度參與了首單保租房REIT試點。他表示，人才是實現(xiàn)城市高質(zhì)量發(fā)展、贏得競爭主動權(quán)的戰(zhàn)略資源，推動保租房REITs試點，通過金融創(chuàng)新引入資本力量助力保租房建設(shè)，解決人才后顧之憂，具有重要的現(xiàn)實意義。

　　早在國內(nèi)正式出臺推動試點政策之前，深圳就開始初步探索REITs在促進(jìn)保租房可持續(xù)發(fā)展中的可能性。

　　2016年，深圳人才安居集團(tuán)開始探尋通過REITs構(gòu)建保租房可持續(xù)發(fā)展的模式，并于2018年發(fā)行全國首單人才租賃住房類REITs。該單類REITs首期發(fā)行規(guī)模31億元，儲架發(fā)行總額度200億元，優(yōu)先級發(fā)行利率為4.38%/年，綜合融資成本創(chuàng)當(dāng)年市場最低水平。底層資產(chǎn)為深圳人才安居集團(tuán)所持有并管理的人才公寓共681套，標(biāo)的配租對象涵蓋杰出人才、新引進(jìn)人才、中初級人才等各層次人才。

　　2018年起，深圳人才安居集團(tuán)聯(lián)手深創(chuàng)投集團(tuán)，開始推動將保障性住房納入REITs試點范圍，推進(jìn)監(jiān)管溝通、市場調(diào)研和項目準(zhǔn)備工作。2021年8月，深圳安居保障性租賃住房REITs項目正式啟動，前期解決REITs申報階段的重要事項，包括保障性租賃住房認(rèn)定、試點資產(chǎn)新房認(rèn)定和項目配租，以及資產(chǎn)重組和項目過戶手續(xù)等事項。2022年7月29日，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT正式獲得證監(jiān)會準(zhǔn)予注冊的批復(fù)，8月完成詢價發(fā)行，基金份額最終定價為2.484元/份，8月31日在深交所上市。

　　朱大華表示，深圳計劃在“十四五”期間，建設(shè)籌集74萬套保障性住房，預(yù)計資金需求超過2000億元，資金來源成為保障性住房建設(shè)和發(fā)展的重要制約因素。以深圳市保障性住房專營機(jī)構(gòu)深圳市人才安居集團(tuán)為例，“十四五”期間將承擔(dān)深圳市三分之一以上的保障性住房建設(shè)籌集任務(wù)，自籌資金建設(shè)面臨很大困難。

　　“建設(shè)保租房主要面臨兩方面痛點和難點，一個是資金，一個是土地。在土地緊缺的現(xiàn)實情況下，建設(shè)具有重資產(chǎn)投資特點的保租房，如何解決資金來源并探索可持續(xù)融資模式是較大的考驗?！敝齑笕A表示，保租房具有顯著的民生保障屬性，其租金定價約為市場租金的六折，但建造成本與市場化出租、出售的商品房沒有顯著差異，這就導(dǎo)致保租房投資回收周期較長、資金占用過多。

　　“當(dāng)前，保租房的融資模式以傳統(tǒng)債務(wù)融資為主，大量資本沉淀。但過于依賴債務(wù)融資將增加企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率，不利于項目拓展和風(fēng)險控制，難以擴(kuò)大保障性住房供給規(guī)模?！鄙钲谑腥瞬虐簿蛹瘓F(tuán)有限公司黨委書記、董事長趙宏偉說，REITs的核心在于為投資主體提供資產(chǎn)盤活渠道，降低資產(chǎn)負(fù)債，快速回籠資金，形成“投資建設(shè)住房—REITs盤活資產(chǎn)—回收資金再投資”的良性發(fā)展格局。

　　“解決一時的資金需求只是解決了保租房建設(shè)的一個難題，行業(yè)可持續(xù)發(fā)展還需要靠科學(xué)發(fā)展機(jī)制和可持續(xù)模式?！敝齑笕A說，可持續(xù)發(fā)展需要重點考慮現(xiàn)金流和收益率。保租房每年折舊會占資產(chǎn)價值的2%，如果按照最寬年限50年租期來算，折舊也是一大筆成本。再加上長期維持成本，從財務(wù)角度來算是負(fù)收益，企業(yè)難以維持發(fā)展。而REITs考慮的是凈現(xiàn)金流，收來的租金減掉必要支出，租金收益率基本維持在3%至4%之間。

　　提質(zhì)增量探索更多可能

　　保租房REITs在我國發(fā)展時間短，缺乏市場交易經(jīng)驗，調(diào)整機(jī)制等均處于摸索階段。

　　在短短幾個月內(nèi)推動保租房REITs試點落地，深圳通過全市一盤棋合力攻關(guān)。借助深圳市綜合改革試點授權(quán)清單的契機(jī)，深圳持續(xù)溝通推動保障性租賃住房納入REITs范圍，并在國家發(fā)展改革委指導(dǎo)下堅持上下聯(lián)動，多方合力，部門協(xié)同，特事特辦，從而加快試點工作推進(jìn)進(jìn)程。

　　“上下聯(lián)動、部門聯(lián)手在項目推進(jìn)中發(fā)揮了重要作用。”朱大華說，保租房REITs試點是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，底層資產(chǎn)的合規(guī)性、經(jīng)濟(jì)性論證十分嚴(yán)格，在申報、審批、發(fā)行等環(huán)節(jié)均面臨大量溝通協(xié)調(diào)工作。國家發(fā)改委、證監(jiān)會、深交所等部門均提前介入項目預(yù)審，指導(dǎo)完善方案設(shè)計等相關(guān)內(nèi)容。

　　深交所相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在培育端深耕市場服務(wù)上，深交所第一時間對接支持保障性租賃住房企業(yè)，摸排了解REITs發(fā)行需求和痛點難點問題。在政策端優(yōu)化機(jī)制設(shè)計，對上市審核和持續(xù)監(jiān)管事項進(jìn)行細(xì)化安排；針對行業(yè)有關(guān)問題，與政府部門、企業(yè)、市場機(jī)構(gòu)等共同研究論證，推動形成解決方案。在審核端著力提升準(zhǔn)入質(zhì)量，推動租金收入穩(wěn)定、運(yùn)營水平較高、社會效益良好的項目參與試點。

　　保租房REITs作為事關(guān)服務(wù)保障的金融產(chǎn)品，在保障可持續(xù)收益的同時更需要嚴(yán)格的風(fēng)險管控?！凹t土創(chuàng)新深圳安居REIT試點運(yùn)行的架構(gòu)設(shè)計中，特別實行多維度風(fēng)險管控，基金管理人、計劃管理人、基金托管人、外部管理機(jī)構(gòu)等參與主體各司其職，對產(chǎn)品實行嚴(yán)格的規(guī)范化管理，防范潛在風(fēng)險?！敝齑笕A說，具體而言，在建立風(fēng)控機(jī)制防范履約風(fēng)險的同時，還有基礎(chǔ)設(shè)施項目經(jīng)營風(fēng)險、關(guān)聯(lián)交易及利益沖突風(fēng)險、利益輸送和內(nèi)部人控制風(fēng)險等基礎(chǔ)設(shè)施項目運(yùn)營過程中的風(fēng)險。嚴(yán)格監(jiān)督基金資金賬戶、運(yùn)營收支賬戶等重要資金賬戶及資金流向，確保符合法律法規(guī)規(guī)定和基金合同約定；還為項目購買財產(chǎn)保險和公眾責(zé)任保險。

　　深交所相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，深交所將持續(xù)推動完善審核流程、項目材料申報、信息披露等配套規(guī)則文件，優(yōu)化發(fā)行詢價機(jī)制；不斷夯實REITs業(yè)務(wù)法律法規(guī)基礎(chǔ)，加強(qiáng)REITs法律基礎(chǔ)框架研究。加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs信息披露日常監(jiān)管，細(xì)化擴(kuò)募新購入項目的操作流程和要求，支持基礎(chǔ)設(shè)施REITs規(guī)范做優(yōu)、持續(xù)做強(qiáng)。加大培育服務(wù)力度，持續(xù)加強(qiáng)對接服務(wù)，有針對性開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs交流培訓(xùn)活動，拓展優(yōu)質(zhì)項目儲備。

　　“有了REITs的資本市場平臺，可以進(jìn)一步通過Pre-REITs基金吸引權(quán)益資金，打造REITs+產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)作平臺?！鄙钲谑腥瞬虐簿蛹瘓F(tuán)有限公司黨委副書記、總經(jīng)理唐紹杰說，建設(shè)期通過銀行中長期貸款形成固定資產(chǎn)，運(yùn)營初期通過Pre-REITs和類REITs對不成熟的資產(chǎn)進(jìn)行項目孵化和培育，項目成熟后通過REITs實現(xiàn)退出，回收的資金作為資本金投至新的保障性租賃住房項目，將實現(xiàn)保障性租賃住房“投融建管退”全生命周期循環(huán)。

　　目前，深圳人才安居集團(tuán)正探索設(shè)立租賃住房引導(dǎo)基金，與大型險資、銀行成立Pre-REITs基金，對租賃住房項目進(jìn)行孵化和培育，成熟后裝入安居公募REITs。通過Pre-REITs、公募REITs聯(lián)動發(fā)展，進(jìn)一步探尋破解保障性租賃住房建設(shè)的痛點和難點。

　　深圳也正在積極打造保租房REITs+產(chǎn)業(yè)鏈，做強(qiáng)做大做優(yōu)資產(chǎn)管理規(guī)模，為深圳乃至全國的保租房項目提供“投融建管退”的可持續(xù)發(fā)展通道，形成“謀劃一批、儲備一批、發(fā)行一批”的滾動實施機(jī)制，通過盤活存量、帶動增量，為新市民、青年人提供更大規(guī)?！案咂焚|(zhì)、可支付、有溫度”的保租房。

　　“深圳高度重視基礎(chǔ)設(shè)施REITs相關(guān)工作，目前深圳上報的鹽田港倉儲物流、招商蛇口產(chǎn)業(yè)園和協(xié)助上報的首創(chuàng)水務(wù)3個項目已順利發(fā)行上市，深圳能源東部電廠項目也已獲得證監(jiān)會、深交所受理?！鄙钲谑邪l(fā)展改革委黨組書記、主任郭子平表示，未來，深圳市發(fā)展改革委將堅持“小步快走”，全力推動人才安居集團(tuán)保障性租賃住房等基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目，進(jìn)一步研究在“雙碳”、文旅、新基建等領(lǐng)域推出新項目，不斷擴(kuò)大項目發(fā)行范圍。(經(jīng)濟(jì)日報記者 楊陽騰）