文/龐無忌

　　近期，業(yè)內(nèi)專家呼吁房企承諾“無理由退房”的聲音再次出現(xiàn)。

　　在房地產(chǎn)投資和銷售持續(xù)多月下滑，市場預(yù)期處于低谷的背景下，無理由退房能挽回樓市信心嗎？

　　無理由退房=“七天無理由退貨”嗎？

　　無理由退房并不是個(gè)新鮮事，早在1995年就已有開發(fā)商提出，至今已有28年。

　　嘗試過無理由退房的開發(fā)商也很多。除最早應(yīng)用的SOHO中國外，2015年恒大集團(tuán)也曾宣布推出“無理由退房”措施，覆蓋恒大全國范圍內(nèi)所有樓盤住宅；2020年，受疫情影響大量售樓處關(guān)閉，為了讓人“放心買房”，富力、花樣年、融創(chuàng)中國、陽光城等數(shù)十家房企也在部分區(qū)域、項(xiàng)目推出“無理由退房”政策。

　　經(jīng)常網(wǎng)購的人大多對“七天無理由退貨”十分熟悉，買了東西又不想要了，或者不合適，付少量郵費(fèi)就能退回去，錢則原路退還。無理由退房是否是房子版的“七天無理由退貨”呢？

　　目前來看，并非如此。在實(shí)際執(zhí)行中，看似為買房者著想，提供一次反悔機(jī)會的“無理由退房”卻常常變味。每個(gè)開發(fā)商、甚至每個(gè)項(xiàng)目執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)不同，退款的時(shí)間不同，流程也不同。真有購房者想要退房時(shí)，開發(fā)商就會以“口頭承諾無效”“未按期繳納首付款”“未指明退款期限”等名義拒絕退款或長期拖延，無理由退房往往淪為“有條件退房”，或者“無限期退款”，由此產(chǎn)生大量糾紛。

　　浙江省湖州市吳興區(qū)人民法院此前掛出該地區(qū)“無理由退房”的五個(gè)典型案例：涉及合同藏玄機(jī)、退款無期限、退款不退息、隱藏中介傭金、設(shè)置退款障礙等。

　　開發(fā)商從各個(gè)方面讓“無理由”變成“不符合條件”，其結(jié)果就是想要退房的購房者拿不到全部房款。

　　為何無理由退房呼聲再起？

　　既然無理由退房已經(jīng)實(shí)施多年，且曝出種種問題，為何此時(shí)再提？

　　業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，無理由退房如果只是開發(fā)商的一個(gè)營銷口號，那就輕飄飄的，毫無說道；但是如果是“造一個(gè)任你無理由退房的房子”，就是一件很有價(jià)值的事了。

　　無理由退房表面上是營銷模式上的不同，其實(shí)反映的是開發(fā)商和業(yè)主之間關(guān)系的改變。這種改變意味著從定價(jià)模式到拿地標(biāo)準(zhǔn)都要跟著變，是一種新的開發(fā)模式。

　　無理由退房好不好，關(guān)鍵在于能否把好事辦好。

　　地產(chǎn)專家蔡照明建議，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該主動(dòng)推出“無理由退房”的行業(yè)明規(guī)則：

　　一要對“無理由退房”有清晰的定義，所謂“無理由退房”，是指購房者在簽訂購買期房合同后，不需要提供任何理由，可以在一定時(shí)間內(nèi)申請解除合同并退還已支付的房款。

　　二是“無理由退房”必須做到“四個(gè)明確”，即明確退房時(shí)間、明確退房流程、明確退房費(fèi)用、明確退房職責(zé)。

　　無理由退房對當(dāng)下市場影響幾何？

　　如果告別套路，真正做到無理由退房，或一定程度上提升購房者信心。但在當(dāng)前市場形勢下，從拿地融資到營銷推廣的全鏈條、各環(huán)節(jié)乃至房地產(chǎn)制度都需要調(diào)整和重塑，單靠一項(xiàng)無理由退房是無法扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期的。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中新社國是直通車表示，現(xiàn)在老百姓買房子擔(dān)憂的是價(jià)格下跌和交不了房。價(jià)格下跌意味著資產(chǎn)縮水，防止“交不了房”需要更為有力的政策保障，而無理由退房對上述兩者都沒有直接的作用。

　　業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，我國房地產(chǎn)市場的長期需求依然存在，只是行業(yè)從過去“三高”的舊發(fā)展模式向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的過程中，避免不了經(jīng)歷陣痛。目前市場對新發(fā)展模式的內(nèi)涵討論不斷，無理由退房是其中之一。

　　還有專家認(rèn)為，新發(fā)展模式中應(yīng)該包含全面取消預(yù)售制，實(shí)施現(xiàn)房銷售；也有人認(rèn)為，需要大力發(fā)展保障房，真正構(gòu)建住房制度的“雙軌制”；另有部分專家認(rèn)為，城市更新和城中村改造將在未來的房地產(chǎn)市場中占據(jù)重要作用，也可能成為房企的新發(fā)展方向之一。