● 全國不少城市存在高層住宅電梯“高齡”化問題。根據(jù)官方數(shù)據(jù)，至2023年4月全國運行15年以上的“高齡”電梯達(dá)到73.68萬臺。實踐中，“高齡”電梯普遍出現(xiàn)各種問題，嚴(yán)重影響居民的正常生活和居住安全

　　● 電梯“老齡化”，出現(xiàn)部件老化、磨損等情況，可能存在安全隱患，但由于“用的人不管、管的人不用”，使得電梯維修、更換存在難題，包括出資主體有爭議、公共維修基金不足、物業(yè)管理甲方缺位等

　　● 為了解決“高齡”電梯更新或改造的資金問題，有必要制定關(guān)于建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金籌集、使用、續(xù)籌的法律規(guī)范，解決資金來源以及合規(guī)使用問題

　　● 從電梯整體使用壽命的角度出發(fā)，不應(yīng)當(dāng)機械地設(shè)定統(tǒng)一的報廢年限，而是提倡電梯應(yīng)具備“與相關(guān)建筑同壽命”。我國應(yīng)該圍繞電梯與相關(guān)建筑同生命周期的理念建立電梯生產(chǎn)、銷售、安裝、使用等制度體系并賦予相關(guān)主體法律責(zé)任

　　□ 本報記者 陳磊

　　“急速下墜、被關(guān)轎廂、關(guān)門夾人……這些情況我們小區(qū)不少人都遇到過，搭乘電梯成了‘高危’動作?！北本┦嘘柟狻痢列^(qū)業(yè)主葉俊這樣向《法治日報》記者描述其所住小區(qū)電梯的糟糕狀況。而該小區(qū)電梯頻繁發(fā)生故障的背后，是這些電梯已經(jīng)跨入了“高齡”階段。小區(qū)最早的一批電梯于2003年開始使用，距今已經(jīng)超過20年。

　　20世紀(jì)90年代以來，全國許多城市的高層住宅開始安裝電梯，電梯逐漸成為人們每天都要接觸的“交通工具”。然而，隨著時間推移，這些電梯運行至今儼然已“高齡”。記者近日在采訪中發(fā)現(xiàn)，這些“高齡”電梯在運行時狀況百出，嚴(yán)重影響居民的正常生活和出行安全。同時，對于“高齡”電梯，無論是維修還是更新，都面臨諸多難題，比如小區(qū)公共維修基金不足、產(chǎn)權(quán)人主體缺失等。

　　受訪專家認(rèn)為，“高齡”電梯能否繼續(xù)使用取決于其是否檢驗合格。針對現(xiàn)實中存在的業(yè)主、物業(yè)公司、電梯維修公司等多方主體之間的矛盾，建議一方面依法賦予業(yè)主根據(jù)檢驗結(jié)果決定“高齡”電梯維修或是更新的權(quán)利，另一方面樹立電梯使用與相關(guān)建筑物同生命周期的理念并建立一系列配套制度和國家標(biāo)準(zhǔn)，落實電梯生產(chǎn)、安裝、維護等各方安全主體責(zé)任，確保電梯安全運行，保障居民安全出行。

　　高齡電梯頻出故障

　　影響居民正常生活

　　在陽光××小區(qū)，談到電梯，多名業(yè)主稱心有余悸。

　　小區(qū)事務(wù)志愿者、業(yè)主王浩(化名)告訴記者，小區(qū)的電梯最早在2017年開始出故障。有一次，一名業(yè)主在坐電梯下樓時，按了一層后，電梯半天不動，再按開門鍵，電梯也沒反應(yīng)，但過了一會兒，電梯突然開始急速下降。還有一次，8號樓一名業(yè)主被關(guān)在電梯轎廂里半小時左右，等到應(yīng)急救援人員趕過來才打開電梯。

　　王浩介紹說，時間進入2018年后，小區(qū)電梯頻繁發(fā)生故障，據(jù)居民統(tǒng)計，僅當(dāng)年6月至10月，就發(fā)生60多起電梯故障，特別是當(dāng)年10月27日至29日，3天內(nèi)發(fā)生了6起電梯故障。此后，電梯故障頻繁發(fā)生，往往是電梯故障后，物業(yè)公司通知電梯維修公司來修，修好后過段時間又出現(xiàn)問題，這種狀態(tài)一直持續(xù)至今。

　　“誰在維護電梯？我們不清楚。電梯安檢情況如何？我們也不清楚。我們每天都處于不清楚安全狀況的電梯內(nèi)?！币幻麡I(yè)主如是說。

　　家住北京市四環(huán)外某小區(qū)的張女士有著類似經(jīng)歷。

　　張女士所在的小區(qū)一期樓盤建成于1998年，共有3棟居民樓、600多戶，每棟居民樓安裝兩部電梯，小區(qū)后期開發(fā)多棟居民樓，每棟樓則安裝3部電梯，目前小區(qū)所有居民樓都超過20年。

　　張女士所住的樓棟電梯于2013年進行了一次大修，之后每年進行檢驗，保證電梯運行安全。然而，2022年夏天，樓里兩部電梯輪番出問題，其中一部電梯有時會上行到9層后再墜落到2層，電梯還時常發(fā)生夾人關(guān)人故障。

　　記者在采訪中了解到，在北京，不少居民小區(qū)高層住宅面臨電梯“高齡”化問題。而據(jù)公開信息梳理發(fā)現(xiàn)，全國不少城市也都存在高層住宅電梯“高齡”化問題。如上海，住宅電梯使用在15年以上的有4萬多部，尤其是使用20年以上的“高齡”電梯時常出現(xiàn)各種問題，嚴(yán)重影響居民的正常生活和居住安全。

　　根據(jù)國家市場監(jiān)督管理總局發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至2022年年底，全國有電梯964.46萬臺。至2023年4月全國運行15年以上的“高齡”電梯達(dá)到73.68萬臺，而且每年增速在10%左右。

　　更換電梯面臨難題

　　物業(yè)管理存在缺位

　　電梯失控墜落、電梯意外困人、電梯呼叫不應(yīng)等現(xiàn)象頻繁發(fā)生，讓小區(qū)居民對出行安全問題十分擔(dān)憂。

　　2022年7月底，張女士所在小區(qū)的幾棟樓業(yè)主自發(fā)組建交流群，要求小區(qū)物業(yè)公司解決電梯故障頻出問題。不久，物業(yè)公司回復(fù)稱，小區(qū)電梯因使用時間較長，電氣控制部分部件老化，故障率逐年升高，而維修時電梯原廠配件、備品從市場采購困難，所以不能及時對電梯進行維修。

　　于是，業(yè)主們要求對電梯進行更換，希望可以動用公共維修基金。但物業(yè)公司的答復(fù)是，這幾棟樓在開發(fā)時尚沒有公共維修基金政策，所以只有很少一部分業(yè)主交納了公共維修基金。更換電梯事宜至今沒有解決。

　　葉俊告訴記者，就陽光××小區(qū)電梯安全問題，業(yè)主代表與物業(yè)公司幾番交涉無果，甚至曾到社區(qū)居委會和當(dāng)?shù)卣块T投訴，但物業(yè)公司和電梯維保公司始終沒有切實回應(yīng)業(yè)主們的訴求。業(yè)主們打算成立業(yè)主委員會自行解決問題，但成立業(yè)委會遲遲未能如愿，要求物業(yè)公司加強電梯管理的事情只能擱置下來。時至今日，小區(qū)電梯頻出故障的問題仍沒有解決，既沒有及時維護，也沒有更換新電梯。

　　當(dāng)然，也有小區(qū)居民通過努力解決了“高齡”電梯的更換問題。

　　今年70多歲的業(yè)主李全(化名)居住在北京市海淀區(qū)某小區(qū)，該小區(qū)開發(fā)于1996年，1999年建成入住，共有10幢住宅樓。讓業(yè)主們氣憤的是，小區(qū)一共有14部電梯，入住幾年后，一度只有4部電梯能夠正常運行，5部停運，另外5部未通過年檢而帶“病”運轉(zhuǎn)。業(yè)主們找小區(qū)物業(yè)公司要求解決電梯問題，但遲遲未能解決。

　　2012年，小區(qū)業(yè)主炒掉物業(yè)公司，自行管理。2016年，小區(qū)使用公共收益將停用的5部電梯全部更換，將帶“病”運行的其他幾部電梯予以徹底維修，解決了高層住宅500多戶居民上樓難的問題。后來，在地方政府資金支持下，小區(qū)采用業(yè)主籌集和公共收益補充的辦法，將小區(qū)使用超過15年的電梯全部更換。

　　“此后，電梯維保單位常年駐場，所有電梯再沒有出現(xiàn)過停運現(xiàn)象?！崩钊嬖V記者。

　　在北京聯(lián)合大學(xué)應(yīng)用科技學(xué)院、城鄉(xiāng)基層社會治理研究院教授李凌看來，電梯“老齡”化，出現(xiàn)部件老化、磨損等情況，可能存在安全隱患，但由于“用的人不管、管的人不用”，使得電梯維修、更換存在難題。

　　“首要難題是出資主體有爭議。按照相關(guān)法律法規(guī)，電梯進行更新、改造、維修或者日常維護保養(yǎng)所需費用，由電梯的所有權(quán)人承擔(dān)。居民住宅電梯的更新、改造和維修所需資金的管理，按照有關(guān)住宅專項維修資金的規(guī)定執(zhí)行?！崩盍杞忉屨f，但業(yè)主和物業(yè)公司對大修電梯、更換電梯等費用支出存在爭議，通常物業(yè)公司認(rèn)為電梯故障是由于自然老化、長期超負(fù)荷運作造成；業(yè)主則認(rèn)為是物業(yè)公司的維保不到位造成電梯故障，維修或更換費用要物業(yè)公司從收取的物業(yè)費和小區(qū)公共收益中出，而不是動用住宅專項維修資金或者由業(yè)主自籌。

　　在李凌看來，電梯維修或更換的另一個難題是公共維修基金不足、補繳困難。小區(qū)電梯大修或更換往往需要動用公共維修基金，但老舊小區(qū)公共維修基金不足，甚至有的小區(qū)公維余額為零，也有的老舊小區(qū)沒有住宅專項維修資金，但籌集又非常困難。同時，物業(yè)管理存在缺位。住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，需要業(yè)主委員會審核同意并劃轉(zhuǎn)資金，物業(yè)公司僅能提出方案并在業(yè)委會同意后組織實施，這使得在大修或更換電梯的過程中，業(yè)委會成了不可或缺的一環(huán)，但現(xiàn)在有業(yè)委會的小區(qū)并不是很多。

　　電梯維修難在何處

　　誰來負(fù)責(zé)誰來出錢

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，不少小區(qū)“高齡”電梯維修難更新難問題背后都存在一個共性問題：誰來負(fù)責(zé)、誰來出錢？

　　常熟理工學(xué)院機械工程學(xué)院(智能電梯產(chǎn)業(yè)學(xué)院)正高級工程師顧德仁說，根據(jù)具備公信力的檢驗檢測機構(gòu)檢測結(jié)果，“高齡”電梯確實需要更新或改造的，如果電梯產(chǎn)權(quán)等歸屬明確，更新或改造費用由產(chǎn)權(quán)人負(fù)擔(dān)，產(chǎn)權(quán)人一般是小區(qū)業(yè)主，如果小區(qū)業(yè)主交納了公共維修基金，就可以由業(yè)主決定動用公共維修基金，如果業(yè)主沒有交納公共維修基金或基金數(shù)額不足，則由業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

　　北京市物權(quán)法學(xué)研究會副會長畢文強認(rèn)為，從建筑物區(qū)分所有權(quán)的角度來看，電梯屬于業(yè)主共有設(shè)備設(shè)施，其維修、更新和改造理應(yīng)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，即應(yīng)該由業(yè)主承擔(dān)相應(yīng)的費用。從現(xiàn)行的法律規(guī)范而言，其生產(chǎn)運營使用、檢驗檢測、監(jiān)督管理、應(yīng)急救援等制度規(guī)范比較完備，僅在維修更新改造的問題上相應(yīng)的法律規(guī)范存在銜接難題。

　　“例如，為了解決‘高齡’電梯更新或改造的資金問題，有必要制定關(guān)于建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金籌集、使用、續(xù)籌的法律規(guī)范，解決資金來源以及合規(guī)使用問題。更重要的是，對于小區(qū)來講，除高層電梯外，還會面臨越來越多的設(shè)備設(shè)施更新改造的問題，有必要出臺小區(qū)專項維修資金歸集、涉及老舊小區(qū)改造等的相關(guān)法律規(guī)范，對相關(guān)資金來源、資金使用、主體責(zé)任等進行規(guī)范。”畢文強說。

　　李凌建議加強多元協(xié)作，一方面，市場監(jiān)管、住建等部門可與屬地鎮(zhèn)街社區(qū)形成聯(lián)動機制，探索資金籌集使用辦法；另一方面，在使用公共維修基金時，應(yīng)建立一套可操作的、物業(yè)公司和業(yè)主之間能夠相互制約，同時又能產(chǎn)生相互信任的機制，謹(jǐn)防房地產(chǎn)公司、物業(yè)公司和其他部門、人員利用電梯維修、更換時機從中漁利，真正讓房屋的“養(yǎng)老錢”在解決諸如電梯維修、更換問題時用得透明公開，讓業(yè)主信服。

　　“至于說一棟樓里業(yè)主之間如何分?jǐn)偢鼡Q或改造費用，當(dāng)前不少地區(qū)已經(jīng)摸索出一套針對既有建筑加裝電梯費用分?jǐn)偟膶嵺`指南，這些成功的經(jīng)驗可以作為重要的參考依據(jù)。”顧德仁指出。

　　科學(xué)設(shè)計電梯配置

　　出臺相應(yīng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

　　實際上，當(dāng)前一些地方已出臺了涉“高齡”電梯的規(guī)定。

　　2015年10月1日開始實施的《廣東省電梯使用安全條例》規(guī)定，電梯整機或者重要零部件使用年限即將屆滿的，可能影響電梯使用安全的，電梯使用管理人應(yīng)當(dāng)委托電梯制造單位或者檢驗檢測等專業(yè)服務(wù)機構(gòu)進行安全評估，并根據(jù)評估結(jié)論對電梯進行更新、改造、修理。

　　根據(jù)2019年10月1日開始實施《福建省電梯安全管理條例》，電梯使用年限達(dá)到15年的，或者受水災(zāi)、火災(zāi)、地震等災(zāi)害影響的，或者故障頻率高而影響正常使用的，電梯使用管理單位應(yīng)當(dāng)委托具有資質(zhì)的特種設(shè)備檢驗機構(gòu)進行安全性能技術(shù)評估，并根據(jù)評估意見增加維護保養(yǎng)頻次和項目，或者對電梯進行修理、改造、更新和報廢。

　　對于當(dāng)前業(yè)界關(guān)于電梯達(dá)到一定年限即應(yīng)整機報廢的觀點，顧德仁認(rèn)為，這實質(zhì)上是對“高齡”電梯一種簡單、粗暴的處置，背后可能潛藏了部分行業(yè)企業(yè)追求經(jīng)濟效益的考量。事實上，在現(xiàn)行法規(guī)和國家標(biāo)準(zhǔn)體系中，并未明確規(guī)定“高齡”電梯必須以整體更換作為唯一解決方案。相反，《電梯主要部件報廢技術(shù)條件》這一國家標(biāo)準(zhǔn)明確提出，電梯的關(guān)鍵零部件應(yīng)當(dāng)依據(jù)其具體的報廢技術(shù)條件來判定是否應(yīng)當(dāng)強制報廢，而非簡單地將整臺電梯因年久而一概淘汰。

　　“這意味著通過精準(zhǔn)評估與適時更換已達(dá)報廢標(biāo)準(zhǔn)的主要零部件，老舊電梯在確保安全的前提下仍有可能繼續(xù)發(fā)揮其使用價值。”顧德仁說。

　　根據(jù)公開信息，在天津海河之畔，有一幢百余年的老建筑，其中1920年代安裝的一部電梯，至今仍在正常使用。顧德仁以此為例說，從電梯整體使用壽命的角度出發(fā)，不應(yīng)當(dāng)機械地設(shè)定統(tǒng)一的報廢年限，而是提倡電梯應(yīng)具備“與相關(guān)建筑同壽命”——即只要相關(guān)建筑物持續(xù)使用，電梯在確保安全的前提下亦可同步服務(wù)，并非遙不可及的“烏托邦”。

　　為此，顧德仁建議，我國應(yīng)該圍繞電梯與相關(guān)建筑同生命周期的理念建立電梯生產(chǎn)、銷售、安裝、使用等制度體系并賦予相關(guān)主體法律責(zé)任。對于電梯生產(chǎn)企業(yè)來說，在生產(chǎn)電梯的同時配置一定數(shù)量產(chǎn)品備件的安全庫存，提供電梯終身售后支持，不因企業(yè)的變動或產(chǎn)品的更新迭代而停止。對于電梯購買者來說，在采購電梯時，從電梯全生命周期的角度，科學(xué)合理根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計電梯配置，確保電梯的型號、載重、運行速度等與建筑相適應(yīng)。對于電梯的維修方來說，應(yīng)該及時對電梯進行維修保養(yǎng)，確保電梯安全運行。

　　“針對‘高齡’電梯的現(xiàn)代化更新需求，亟需涌現(xiàn)一批能夠提供專業(yè)定制化解決方案的服務(wù)供應(yīng)商。這一轉(zhuǎn)變得以實現(xiàn)的前提在于，采購方打破傳統(tǒng)思維定式，積極接納并愿意為蘊含實質(zhì)價值與先進技術(shù)含量的改造方案額外支付相應(yīng)費用?！鳖櫟氯收f。

　　他呼吁，就“高齡”電梯更新或改造事宜，考慮從規(guī)范的角度出臺技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，供有關(guān)各方遵循。特別需要注意的是，應(yīng)該在相關(guān)規(guī)范中強調(diào)公開透明，比如技術(shù)評估報告可全文公開；在有條件的地域，有步驟地試點電梯采購(無論是新裝電梯，還是更新電梯)全流程公開，包括但不限于招標(biāo)采購文件、入圍公司的投標(biāo)文件、電梯設(shè)備價格、以及具體的更新改造實施方案等關(guān)鍵信息均在“陽光”下展示，力求每個環(huán)節(jié)都經(jīng)得起社會監(jiān)督。

　　在李凌看來，“高齡”電梯的維修或者更換，需要做到“甲方到位、乙方歸位”，在此基礎(chǔ)上陽光維保、陽光維修。“甲方到位”，即需要基層政府積極引導(dǎo)住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會，逐步實現(xiàn)業(yè)主自治，業(yè)主明確自己“甲方”權(quán)責(zé)，主動參與小區(qū)公共事務(wù)?！耙曳綒w位”，即需要物業(yè)公司在財務(wù)上公開透明、過程上規(guī)范民主、相關(guān)利益主體權(quán)責(zé)義務(wù)清晰以及建立相符的管理契約關(guān)系，各個主體按照相應(yīng)的責(zé)任各司其職，相關(guān)部門加大對物業(yè)公司的監(jiān)督、審計。