2022年全國(guó)兩會(huì)期間，不少代表委員建議，為新市民和青年人提供足夠的、有品質(zhì)的保障性租賃住房。作為全國(guó)完善住房保障體系和住房租賃市場(chǎng)發(fā)展雙試點(diǎn)城市之一，南京著力解決新市民、青年人租房問(wèn)題，由國(guó)資平臺(tái)打造的自持長(zhǎng)租房項(xiàng)目去年啟航，成為他們住房的“新選擇”。

　　長(zhǎng)租房破了“三大痛點(diǎn)”

　　“很多同學(xué)實(shí)習(xí)時(shí)都是合租，公用廚衛(wèi)，不太方便，但仙林地區(qū)適合單身年輕人、裝修新一點(diǎn)的單室套很稀有。”東南大學(xué)國(guó)際商務(wù)專業(yè)在讀研究生韋婉寧說(shuō)。她今年7月畢業(yè)，年初收到泰康仙林鼓樓醫(yī)院的實(shí)習(xí)offer。醫(yī)院人事部門工作人員向韋婉寧推薦了東南青年匯仙林廣場(chǎng)內(nèi)的長(zhǎng)租公寓，說(shuō)醫(yī)院與公寓有合作，每月房租可優(yōu)惠100多元?！白罱K租了一間建筑面積47平方米的公寓，每月房租2600元，外加200元管理費(fèi)。物業(yè)工作人員都很熱情，這樣的價(jià)格能享受如此高質(zhì)量的服務(wù)，感覺(jué)很實(shí)惠！”小韋告訴記者，只要研究生畢業(yè)，正式入職并繳納社保，自己還能享受人社部門審核發(fā)放的800元人才補(bǔ)貼，等于每個(gè)月花2000元租房。

　　畢業(yè)于南京曉莊學(xué)院的鹽城人潘鑫，供職于江寧大學(xué)城附近的一家企業(yè)。去年6月畢業(yè)前，潘鑫和同樣留在南京工作的舍友提前找房?！胺慨a(chǎn)中介啥都沒(méi)干，先問(wèn)我們要了400元服務(wù)費(fèi)。后來(lái)我們要求退錢，對(duì)方不愿意?！迸琐胃嬖V記者，第一次租房就交了“學(xué)費(fèi)”。后來(lái)，潘鑫在某平臺(tái)上看到了租賃社區(qū)的相關(guān)信息，有些心動(dòng)?！翱吹绞钦顿Y建設(shè)的，不需要中介費(fèi)，沒(méi)有二房東，感覺(jué)比較靠譜。”看了電器配備到位的房間、了解租金后，潘鑫很滿意?！翱晒?人租住的套房，月租金為3350元，水電氣都抄表，網(wǎng)費(fèi)每個(gè)月35元。”潘鑫告訴記者，“剛畢業(yè)工資只有五六千元，租房時(shí)最看重的就是價(jià)格。這套房子平攤下來(lái)，每個(gè)月只要1100元出頭，很劃算，而且住得干凈、體面?！?/p>

　　2021年9月底，江寧區(qū)瑾家瓏熹臺(tái)長(zhǎng)租社區(qū)正式投用后，潘鑫成為最早入住的租戶之一。公司和家直線距離2公里多，他騎電動(dòng)自行車上下班只要10分鐘。他發(fā)現(xiàn)，入住這個(gè)長(zhǎng)租社區(qū)的人越來(lái)越多了。“我剛搬進(jìn)來(lái)時(shí)只有兩棟樓投用，不知道什么時(shí)候，其他樓的燈都亮起來(lái)了。”他注意到，小區(qū)里配備的不少公共設(shè)施，都是針對(duì)年輕群體，乒乓球臺(tái)、籃球場(chǎng)一到周末格外熱鬧。對(duì)于新市民、青年人而言，房租占收入比重過(guò)高、房源不穩(wěn)定導(dǎo)致頻繁搬家、房源及周邊安全問(wèn)題，是他們租房直面的三大痛點(diǎn)。破痛點(diǎn)，他們?yōu)楹尾患s而同選擇了長(zhǎng)租房？南京市住房租賃行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)徐風(fēng)軍介紹，東南青年匯仙林店、瑾家瓏熹臺(tái)社區(qū)這兩個(gè)項(xiàng)目最大的特色是“國(guó)企當(dāng)房東”——由南京東南國(guó)資投資集團(tuán)、南京安居建設(shè)集團(tuán)這兩大市級(jí)國(guó)資平臺(tái)拿出真金白銀打造。南京是江蘇人口凈流入最多的大城市之一。2017年，南京入圍國(guó)家培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)首批試點(diǎn)城市名單。2019年，南京又成為中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的首批16個(gè)示范城市之一。用長(zhǎng)租房解決城市新市民、青年人租房難的問(wèn)題，成為南京市“主攻”的重頭戲。“國(guó)資公司打造的長(zhǎng)租房，居住穩(wěn)定性和安全性皆有保障，各種配套也相對(duì)較好；再疊加政府的支持主導(dǎo)，企業(yè)能以較優(yōu)惠的價(jià)格出租房屋，滿足新市民、青年人降低租房成本的需要；也不會(huì)像完全市場(chǎng)化的租賃住房，房東突然漲價(jià)或者變著理由趕租客走。”徐風(fēng)軍說(shuō)。

　　期盼各種配套早日補(bǔ)齊

　　3月17日，記者來(lái)到東南青年匯仙林廣場(chǎng)內(nèi)的長(zhǎng)租公寓，發(fā)現(xiàn)這里處處透著省心和舒適。該項(xiàng)目位于棲霞區(qū)仙林大道與學(xué)津路路口，距離南京師范大學(xué)、南京財(cái)經(jīng)大學(xué)、南京中醫(yī)藥大學(xué)均只有1公里左右，步行到附近的地鐵站只要10分鐘。公寓的主要住戶也都是來(lái)自周邊學(xué)校師生及中建八局等企業(yè)的員工。

　　刷完智能門鎖，在工作人員帶領(lǐng)下，記者走進(jìn)長(zhǎng)租公寓6樓一間約27平方米的樣板套間。房間布局緊湊、空間利用合理，入口右側(cè)是干濕分離、內(nèi)置洗衣機(jī)的獨(dú)立衛(wèi)浴間；往里是開放式廚房，灶具、油煙機(jī)、電冰箱一應(yīng)俱全；再往里，放置著雙人床和辦公桌椅。為提升空間視覺(jué)體驗(yàn)，床邊的衣柜被設(shè)計(jì)成拉簾式。窗戶一側(cè)，有一個(gè)高臺(tái)，上面擺放著幾株植物。東南青年匯仙林店店長(zhǎng)張世琴告訴記者，所有套間都配了宜家家具以及美的等品牌家電，Wi-Fi、網(wǎng)絡(luò)電視光纖入戶。租戶買些軟裝配飾，可以拎包入住。

　　長(zhǎng)租公寓設(shè)定了租賃門檻：承租者在南京創(chuàng)業(yè)或就業(yè)、不超過(guò)35歲、不帶孩子等。相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，東南青年匯仙林廣場(chǎng)是一個(gè)集“居住、社交、辦公、商業(yè)”于一體的綜合項(xiàng)目，其中18層高的一幢長(zhǎng)租公寓，提供743套精裝租賃住房。自2019年9月19日至今，已入住347戶、500多人，其中周邊高校在讀學(xué)生約占30%?！八^的‘長(zhǎng)租’即半年一租，到期可續(xù)租。有學(xué)生家長(zhǎng)帶著孩子一起來(lái)簽約，看重的就是這里條件比大學(xué)宿舍好，安靜、安全，有24小時(shí)門衛(wèi)，公共區(qū)域保潔等衛(wèi)生方面也有保障?！睎|南青年匯仙林店物業(yè)負(fù)責(zé)人劉凱說(shuō)。

　　記者發(fā)現(xiàn)，這里美中不足的，就是缺少些商業(yè)配套，樓下只有肯德基、好的便利店、復(fù)印店等幾家小商店，住戶購(gòu)物不是很方便。韋婉寧也告訴記者，附近沒(méi)有藥店，感冒了想買個(gè)藥也只能用外賣平臺(tái)，希望配套能加速建好、引進(jìn)來(lái)。

　　張世琴告訴記者，這方面公寓已在積極行動(dòng)，負(fù)一層整層將計(jì)劃引進(jìn)大型商超，并在其周邊空間打造美食廣場(chǎng)。“以后，住戶就可以坐電梯直達(dá)負(fù)一層購(gòu)物、用餐了?！?/p>

　　與韋婉寧同感，在潘鑫看來(lái)，瑾家瓏熹臺(tái)這個(gè)剛投用不久的年輕社區(qū)，還有一些人性化舉措需要跟上或是在未來(lái)建設(shè)中改進(jìn)。

　　潘鑫發(fā)現(xiàn)，小區(qū)有3個(gè)大門，兩個(gè)在南邊，一個(gè)在東邊，但偏偏最近的地鐵站位于小區(qū)北邊。需要坐地鐵的室友每天都要走東門繞過(guò)去，多走幾百米。騎電動(dòng)車通勤的潘鑫更期待能多裝些充電樁?！耙粭潣侵挥?0個(gè)插座，晚上下班回來(lái)晚的話，就沒(méi)地方充了。經(jīng)常要在那里轉(zhuǎn)一圈，看誰(shuí)的車子快充完電，再搶位?！弊钔淼囊淮?，潘鑫等到了晚上九十點(diǎn)鐘。

　　他還告訴記者，一到周末，吃飯就成了困擾不少年輕人的問(wèn)題，周邊雖然有幾家小飯館，但經(jīng)常吃太花錢?！斑@個(gè)小區(qū)的人氣正越來(lái)越旺，這些必要的配套都要跟上，才能讓年輕人住得舒服?！?/p>

　　回本周期長(zhǎng)如何破題

　　幾年前，地產(chǎn)商已陸續(xù)進(jìn)入長(zhǎng)租房賽道——新建集中式長(zhǎng)租房，或者改造老房子打造長(zhǎng)租房。大浪淘沙過(guò)后，新崛起的由國(guó)資平臺(tái)打造的長(zhǎng)租房項(xiàng)目能否吸取各種教訓(xùn)，駛向平穩(wěn)？

　　東南國(guó)資投資集團(tuán)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，所謂的全自持租賃用房是指土地出讓時(shí)土地用途直接明確為“租賃住房用地”，所建住房全部由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持，自行設(shè)計(jì)、建設(shè)、裝修好后，用于長(zhǎng)期租賃，不得分割轉(zhuǎn)讓，不得改變用途，對(duì)外出租單次租期原則上不得超過(guò)10年。開發(fā)者對(duì)這塊地別想動(dòng)其他心思，專心做好服務(wù)、配套，搞好租賃即可。

　　全自持租賃項(xiàng)目，投資大，回本周期長(zhǎng)，如何破題？這位負(fù)責(zé)人坦言，這方面他們還在探索中。以仙林的東南青年匯廣場(chǎng)為例，該項(xiàng)目總投資約8億元，全部由東南集團(tuán)自籌。目前該項(xiàng)目入住率僅一半，商業(yè)、辦公也有很多還沒(méi)有租出去，按目前的經(jīng)營(yíng)狀況，這筆資金回籠需要40年。東南青年匯仙林店已屬于運(yùn)行狀況較好的項(xiàng)目，位于南京市浦口區(qū)新浦路120號(hào)的東南青年匯同心店前不久投入使用，狀況則有些尷尬。其周邊兩公里范圍內(nèi)，既無(wú)成熟的產(chǎn)業(yè)集群，也無(wú)地鐵等便利的交通配套，一段時(shí)間內(nèi)有可能租客寥寥。“希望上級(jí)政府能多拿出一些交通、商業(yè)等配套成熟的地段用作全自持租賃項(xiàng)目，這樣既滿足更多新市民的租賃需求，也能適當(dāng)減輕我們的運(yùn)營(yíng)壓力?！?/p>

　　另一個(gè)影響項(xiàng)目盈利的重要因素是市場(chǎng)。根據(jù)政策，享受中央財(cái)政支持資金的市級(jí)自持長(zhǎng)租房項(xiàng)目，納入了市租賃房源監(jiān)管平臺(tái)，在房源發(fā)布、租賃過(guò)程中限定了租賃價(jià)格每平方米每天不得高于2元。這就造成東南青年匯所有在南京主城區(qū)的項(xiàng)目租金每平方米每月不得超過(guò)60元（非主城項(xiàng)目租金每平方米每月不得超過(guò)40元）?！斑@樣就讓市場(chǎng)化、差異化策略無(wú)法完全施行下去。”東南國(guó)資投資集團(tuán)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人說(shuō)，“按照商業(yè)慣例，一個(gè)項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)本應(yīng)在初期用低價(jià)先吸引客戶，待客戶群體培育成熟后，再適當(dāng)提高租金價(jià)格。希望政府未來(lái)在定價(jià)機(jī)制、政策支持等方面給予更多優(yōu)惠，才能鼓勵(lì)更多企業(yè)參與開發(fā)建設(shè)，以改善長(zhǎng)租房房源供給、豐富房源結(jié)構(gòu)?！?/p>

　　經(jīng)營(yíng)機(jī)制對(duì)于企業(yè)盈利和可持續(xù)發(fā)展而言也是把“雙刃劍”。東南青年匯品牌項(xiàng)目都是由東南集團(tuán)國(guó)立公司負(fù)責(zé)建設(shè)，而建成后的公寓管理、運(yùn)營(yíng)則委托給東南集團(tuán)公寓管理公司，公寓招商則交給集團(tuán)內(nèi)的商業(yè)資產(chǎn)管理公司負(fù)責(zé)。“好處是專業(yè)的團(tuán)隊(duì)做專業(yè)的事，效率比較高，但缺點(diǎn)也不容忽視?！痹撠?fù)責(zé)人告訴記者，公寓管理公司每年一次性支付固定租金，在創(chuàng)新管理方面容易欠缺動(dòng)力。而招商方面，商業(yè)資產(chǎn)管理公司從自身快速盈利的角度出發(fā)，“為招商而招商”，往往很難實(shí)現(xiàn)充分策劃和篩選品牌。

　　“根據(jù)行業(yè)調(diào)研，扣除各項(xiàng)成本后，多數(shù)長(zhǎng)租房企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率低至3%—4%，低于銀行理財(cái)收益，而當(dāng)出租率低于90%時(shí)，甚至?xí)潛p?！蹦暇┌簿咏ㄔO(shè)集團(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，究其原因有四方面：一是土地成本過(guò)高，一般占投資額30%左右；二是單個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本已優(yōu)化到一定程度，需要通過(guò)規(guī)模擴(kuò)張來(lái)降低成本，但盲目擴(kuò)張會(huì)加劇資金流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)；三是營(yíng)收渠道單一，租金收入為主要來(lái)源，增值服務(wù)未得到明顯突破；四是根據(jù)政策，租金上漲空間有限。

　　記者了解到，為更好發(fā)揮國(guó)企引領(lǐng)帶動(dòng)作用，南京安居建設(shè)集團(tuán)在未來(lái)幾年中還將投入30億元，新建4000套、改建6000套租賃住房，使運(yùn)營(yíng)租賃住房規(guī)模達(dá)2.5萬(wàn)套（間），其中很大一部分是自持的長(zhǎng)租房項(xiàng)目。安居集團(tuán)這位負(fù)責(zé)人建議，在土地優(yōu)惠、稅收優(yōu)惠、專項(xiàng)補(bǔ)貼、金融支持等方面，政策要多給予支持。此外，必須控制各方面成本，形成合理的成本分?jǐn)偡绞健?/p>