■ 周邊道路滿滿當當，小區(qū)車庫空空蕩蕩。近日，成都市雙流區(qū)綠城誠園一期小區(qū)因車位停車費定價遠高于周邊同地段價格引發(fā)關注。

　　■ 小區(qū)車位停車費之爭并不少見。成都商報-紅星新聞記者采訪獲悉，由于當前住宅小區(qū)停車服務費實行“市場調節(jié)價”，與此相關的定調價爭議和矛盾在全國多地出現(xiàn)。在成都，有小區(qū)調價前后的月租價格差更是達到了5倍。

　　■ 市場調節(jié)價背后，一面是開發(fā)商作為車位產(chǎn)權人擁有的自主定價權，而另一面，車位作為小區(qū)住宅附屬設施，又具有民生配套的特殊性。價格到底該怎么定，如何調呢？業(yè)主與開發(fā)商的雙方權益如何取得平衡呢？

　　現(xiàn)狀

　　突漲5倍，小區(qū)停車位定價就這么“任性”？

　　案例一：2021年4月，成都市錦江區(qū)財富中心小區(qū)調整了停車費收費標準。其中，包月停車收費標準調整為業(yè)主800元/月，租戶1200元/月。而原來的停車費每月僅230元。從230元漲到1200元，將近5倍的漲幅讓眾多小區(qū)業(yè)主和租戶直喊吃不消。

　　案例二：成都高新區(qū)交子大道33號中國華商金融中心也曾于2019年9月因調整停車費引發(fā)爭議。根據(jù)調價標準，該中心地下負四樓車位調價前后的差距達到了2倍，月停車費超過了2000元。業(yè)主質疑，這遠遠超出了周邊小區(qū)平均每月400元左右的價格。

　　案例三：2020年11月，雙流區(qū)富豪三里花城也曾因停車費太貴等原因引發(fā)業(yè)主“維權”。

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　　多名受訪者告訴記者，面對小區(qū)車位停車費的調價，“維權”常常是很困難的?！巴ǔＯ嚓P部門的回復都會提到住宅車位價格是實行市場調節(jié)價，開發(fā)商是產(chǎn)權人，可以對價格進行調整，政府部門難以直接干預?！薄耙话阒荒芙M織協(xié)調，但很多時候調解效果并不好，耗時耗力，很難解決根本性問題。”一名受訪業(yè)主表示。

　　訴訟

　　業(yè)主狀告開發(fā)商有輸有贏，

　　停車費有無相關合同很關鍵

　　記者梳理發(fā)現(xiàn)，類似的車位定調價爭議和矛盾在全國多地也并不少見。有業(yè)主則直接將開發(fā)商、物業(yè)告上了法院。

　　在媒體公開報道的一起訴訟案例中，杜女士于2016年在廣州富麗居3號樓購買了一處房產(chǎn)，并與物業(yè)公司簽訂了前期物業(yè)管理服務協(xié)議》和《臨時管理規(guī)約》。根據(jù)《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》的第五條約定，機動車地下車位的停車費為300元/個/月；機動車地面車位的停車費為200元/個/月。可后來在沒有與業(yè)主進行協(xié)商的情況下，物業(yè)直接將停車費上調至了每月650元至750元不等。

　　法院審理認為：開發(fā)商對住宅小區(qū)車位不能單方面任意提高收費標準。開發(fā)商和物業(yè)未經(jīng)小區(qū)業(yè)主同意單方面將地下停車場車位月租價格上調，程序上侵害了富麗居小區(qū)業(yè)主的知情權，也違反了前期物業(yè)服務管理合同之約定，顯屬不妥。法院于2019年6月25日作出判決，小區(qū)地下車庫車位收費標準應恢復到每月每輛300元。

　　不過，在記者查詢更多相關案例中，尤其是在沒有相關合同約定的情況下，且住宅小區(qū)停車位的收費又實行的是市場調節(jié)價，開發(fā)商作為產(chǎn)權人，其調價權利多會得到法院支持，業(yè)主方少有勝訴。

　　據(jù)中國裁判文書網(wǎng)上公布的一起案例，2019年4月1日，廣東某小區(qū)141名業(yè)主因停車費上漲的問題將小區(qū)開發(fā)商、物業(yè)告上了法庭。業(yè)主們認為當初在購房時，曾公示過收費標準為每天10元，且有銷售人員售房時口頭對停車費作出允諾，并已經(jīng)實際履行幾年，因此該停車收費公示牌公示的停車收費價格屬于《商品房買賣合同》的內容。

　　但后來，開發(fā)商單方提價將停車費調整為25元一天，應屬擅自變更合同內容的行為。由此，停車費應當調回原價。不過，法院最終駁回了業(yè)主的訴訟請求。法院認為，關于《商品房買賣合同》是否約定停車費價格的問題和開發(fā)商上調停車費價格是否侵害業(yè)主權利及壟斷停車費價格的主張無事實與法律依據(jù)。同時，開發(fā)商對涉案停車位享有專屬物權，具有收益和處分的權利，開發(fā)商對涉案停車位租金有權自主定價。

　　措施

　　關于停車費定價，成都曾出臺《指導意見》

　　什么是“市場調節(jié)價”？其主要依據(jù)為國家發(fā)展改革委印發(fā)的《關于放開部分服務價格意見的通知》（發(fā)改價格［2014］2755號），該通知于2014年12月17日發(fā)布。其中明確了住宅小區(qū)機動車和非機動車停車收費標準實行市場調節(jié)價，不在政府定價目錄范圍內，不需要價格主管部門審批，向相關部門報備即可。然而，住宅小區(qū)停車費定價“實行市場調節(jié)價”這個規(guī)定，卻并沒有一個確切的數(shù)字量化標準，在實際執(zhí)行時，引發(fā)的爭議不少。

　　2019年成都曾發(fā)布過《關于進一步規(guī)范住宅小區(qū)機動車停車服務收費的指導意見》（征求意見稿）。關于停車費定價，《指導意見》提出：住宅小區(qū)車（庫）位出租價格實行市場調節(jié)價。開發(fā)建設單位制定、調整價格，需結合住宅小區(qū)所在區(qū)位、商品房項目定位、規(guī)劃車位配比、市場供需狀況等多種因素綜合確定。關于停車費調價：確需調整住宅小區(qū)停車收費價格的，開發(fā)建設單位或受托人應當合理確定價格漲幅，并采取適當措施避免矛盾激化。

　　《指導意見》除明確了車位出租收費的漲價幅度和調整方案外，針對業(yè)主代表與開發(fā)建設單位協(xié)商溝通無法達成一致意見時，當事人可向屬地人民調解委員會書面申請調解，或向屬地政府有關部門申請行政調解，仍無法達成一致可向人民法院、仲裁機構提起訴訟、仲裁。

　　他山之石

　　廣州出臺住宅停車收費規(guī)則，調價需按5個程序進行

　　小區(qū)停車費到底如何調價？記者了解到，2021年，廣州市發(fā)改委在官網(wǎng)印發(fā)了關于《廣州市住宅停車場機動車停放服務收費協(xié)商議價規(guī)則（試行）》的通知，為業(yè)主和停車場經(jīng)營者協(xié)商議價提供了程序規(guī)范。

　　廣州的這一通知指出，對于待售住宅，建設單位和停車場經(jīng)營者應當在簽訂的商品房買賣合同中明確停車收費制定依據(jù)、成本情況、停車收費標準、計費方式、收費標準有效期、有效期屆滿后的調價方式等內容，并以書面形式在銷售現(xiàn)場顯著位置主動公布、作出承諾。

　　對于已售住宅，需制定或提高住宅停車場收費標準的，經(jīng)營者與業(yè)主應當按照申請、公示、協(xié)商、協(xié)商一致和不一致5個程序進行協(xié)商。如果協(xié)商日期超過150天，仍無法達成一致可申請調解。未按照規(guī)則要求進行協(xié)商或擅自調價的，可向相關部門進行投訴。

　　程序一：要調價，經(jīng)營者應首先向街道辦提出書面要求

　　程序二：書面報告應在顯著位置公示至少30天

　　程序三：業(yè)主代表參與協(xié)商，可委托第三方機構進行評估

　　程序四：協(xié)商一致，結果應公示至少30天

　　程序五：協(xié)商超過150天，無法達成一致可申請調解

　　律師說法

　　住宅停車費如何定，怎么調？

　　■ 四川英濟律師事務所高級合伙人、副主任陳逢逢律師：市場調節(jié)價并不意味著可以強勢到坐地起價，業(yè)主只能被動接受的地步。

　　■ 太琨律創(chuàng)始合伙人、中國政策科學研究會特邀研究員朱界平律師：雖然車位價格現(xiàn)在已不屬于政府定價項目，但是車位定價絕不能忽視民生屬性。

　　A.市場調節(jié)價并不意味坐地起價，不能忽視民生屬性

　　四川英濟律師事務所高級合伙人、副主任陳逢逢律師表示：“市場調節(jié)價并不意味著可以強勢到坐地起價，業(yè)主只能被動接受的地步?！?/p>

　　陳逢逢表示，一方面，車位產(chǎn)權人對停車費的確具有自主定價權，但另一方面，這個定價并不是單方的，不僅要受到市場競爭制約確保定價與當?shù)刂苓叿课輧r格和其他配套價格相符合，而車位是小區(qū)住宅的附屬設施，因此業(yè)主的知情、協(xié)商程序也要確保。

　　太琨律創(chuàng)始合伙人、中國政策科學研究會特邀研究員朱界平律師也表示，雖然車位價格現(xiàn)在已不屬于政府定價項目，但是車位定價絕不能忽視民生屬性。

　　B.業(yè)主享有公平交易權，“亂漲價”涉嫌違反《反壟斷法》

　　陳逢逢認為，盡管開發(fā)商享有車位物權，具有自主定價權利，但如對自持車位的漲價高于市場價，漲價標準隨意、混亂，“市場調節(jié)價”的法則則并不能作為正當理由。

　　首先，亂漲價涉嫌違反《合同法》第54條規(guī)定，開發(fā)商漲價后與業(yè)主之間形成的車位租賃合同顯失公平，其次，若開發(fā)商所提供的車位處于市場支配地位，亂漲價也可能涉嫌違反《反壟斷法》。同時，自持車位任意漲價還涉嫌違反《消費者權益保護法》。

　　C.應結合“市場調節(jié)”與“行政干預”進行調整

　　“開發(fā)商對停車位享有專屬物權，具有收益和處分的權利”并不意味產(chǎn)權人可以任意調整車位價格。朱界平表示，“放開市場定價絕不等于賣方可以坐地起價，囤積居奇。”

　　朱界平建議，國家主管部門應對此制定相關的制度或是對有關政策及時進行調整，“或許可以再次回歸到政府指導價，同時，相關的法律法規(guī)也要配套完善，比如在銷售房屋合同中，應對配套的車位費、物業(yè)費如何收取進行明確的約定，對漲幅應該如何調整等進行一定的規(guī)定，這樣購房方可以在事先進行選擇，避免后續(xù)出現(xiàn)矛盾?！?/p>

　　陳逢逢認為，由于車位、車庫是小區(qū)業(yè)主共同生活的輔助設施，屬于配套設施，其性質決定了小區(qū)停車服務市場的競爭不充分，供需雙方的市場地位不平等，要完全依靠市場價格機制并不現(xiàn)實，所以要調整業(yè)主與開發(fā)商或物管之間的不公平關系，就需要依賴于行政或其他主體的平衡，其中業(yè)委會的成立及運行是比較便捷的方式。為了確保業(yè)主的協(xié)商地位，可由業(yè)委會代表全體業(yè)主與開發(fā)商或物管進行價格協(xié)商，雙方按停車需求、經(jīng)營成本等測算停車收費。

　?。ǔ啥忌虉?紅星新聞記者 張肇婷 章玲）