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　　尹律師：

　　您好！我和女友戀愛(ài)多年，打算明年結(jié)婚，目前正在看房。考慮到各自的收入，我們不想有過(guò)大的房貸壓力，打算在稍遠(yuǎn)一點(diǎn)兒的地方買房。最近我們?cè)诮紖^(qū)看了一套房，價(jià)格和環(huán)境都很合適，交通也比較方便，但中介說(shuō)是小產(chǎn)權(quán)房，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證。請(qǐng)問(wèn)小產(chǎn)權(quán)房到底能不能買？

　　北京讀者 杜先生

　　杜先生：

　　您好！相對(duì)于普通的商品房來(lái)講，價(jià)格便宜是小產(chǎn)權(quán)房的一大優(yōu)點(diǎn)，這對(duì)于資金有限又急于安家的買房者來(lái)說(shuō)是不小的誘惑。物權(quán)采取登記制，房屋作為典型物權(quán)如何確定所有權(quán)就是以登記為準(zhǔn)，沒(méi)有房屋所有權(quán)也就沒(méi)有登記，因此產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)還是比較大的。我們分別來(lái)看：

　　█ 什么是小產(chǎn)權(quán)房

　　小產(chǎn)權(quán)房并不是一個(gè)法律上的概念。我們通常說(shuō)的“小產(chǎn)權(quán)房”主要有兩種，一種是在集體建設(shè)用地，也就是“宅基地”上建成的房子，這種只屬于該村的集體所有者，外村農(nóng)民或城鎮(zhèn)戶口居民是無(wú)權(quán)購(gòu)買的；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的房子。

　　一般來(lái)講，小產(chǎn)權(quán)房并未辦理相關(guān)證件，也未繳納土地出讓金等費(fèi)用，所謂“產(chǎn)權(quán)證”不是國(guó)家法律規(guī)定的產(chǎn)權(quán)證，而是由鄉(xiāng)政府或村頒發(fā)的一個(gè)備案證件，很多小產(chǎn)權(quán)房連這個(gè)備案也沒(méi)有。

　　█ 小產(chǎn)權(quán)房能否買賣

　　根據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理。宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，宅基地上所建農(nóng)村房屋也只能在同村組村民之間轉(zhuǎn)讓。

　　國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第二條規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！?/p>

　　由上可知，小產(chǎn)權(quán)房通常只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員之間，比如本村村民之間進(jìn)行買賣。城鎮(zhèn)居民購(gòu)房后，不僅不能辦理房產(chǎn)證，其購(gòu)買行為也不受法律的保護(hù)，要承擔(dān)很大的法律風(fēng)險(xiǎn)。

　　█ 購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的法律風(fēng)險(xiǎn)

　　如前所述，小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證書(shū)，超出法律規(guī)定范圍的買賣不受法律保護(hù)，就現(xiàn)階段國(guó)家政策和相關(guān)要求趨勢(shì)而言，小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”可能性不大，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的法律風(fēng)險(xiǎn)較大，主要存在以下幾類典型性法律風(fēng)險(xiǎn)：

　?。ㄒ唬┵?gòu)房合同無(wú)效

　　如前所述，您作為城鎮(zhèn)居民去郊區(qū)購(gòu)買一套小產(chǎn)權(quán)房，這個(gè)房屋買賣合同無(wú)人申請(qǐng)時(shí)對(duì)您和賣方是有一定法律約束力的，但是一旦對(duì)方去法院申請(qǐng)確認(rèn)合同效力，這個(gè)買賣合同一定是無(wú)效的。在司法實(shí)踐中大量存在城鎮(zhèn)居民購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房后賣方反悔，或者小產(chǎn)權(quán)房遇上拆遷導(dǎo)致賣方反悔的情形，法院的判決一律是認(rèn)定買賣合同無(wú)效的。

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　　依據(jù)《民法典》的規(guī)定，歸抵押人所有的房屋可以抵押。房屋的所有權(quán)是以登記為準(zhǔn)的，《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見(jiàn)》中明確規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證，所以小產(chǎn)權(quán)房不能抵押。

　　我們知道，銀行辦理抵押貸款的前提條件是購(gòu)房者必須提供房產(chǎn)證明，而非本集體成員的第三人即便購(gòu)買了房屋也不能合法辦理轉(zhuǎn)讓過(guò)戶，拿不到房產(chǎn)證，自然也就不能將該房屋進(jìn)行交易或者抵押，無(wú)法向銀行申請(qǐng)貸款。

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　　小產(chǎn)權(quán)房拿不到正式的房產(chǎn)證，并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)，因此小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)，其本身并不能進(jìn)行分割或者繼承。

　　不過(guò)小產(chǎn)權(quán)房雖然沒(méi)有物權(quán)，但具有相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，在涉及到離婚財(cái)產(chǎn)分割和繼承的問(wèn)題時(shí)，可以對(duì)房屋本身具有的財(cái)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行處理。這里需要注意的是，小產(chǎn)權(quán)房的分割僅限于夫妻相對(duì)方。同理，小產(chǎn)權(quán)房作為一個(gè)“商品”，能夠被占有、使用和收益，這種權(quán)利也是可以被分割或者繼承的。

　　█ 律師提醒

　　購(gòu)房買賣是家庭大事，在目前的法律及政策之下，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房是存在比較大的法律風(fēng)險(xiǎn)的，尹律師也在這里特別提醒各位讀者朋友：一定要慎重選擇，如果確實(shí)需要購(gòu)買，那么在簽訂相關(guān)合同時(shí)也務(wù)必要把一些具體的事情約定清楚，比如可以約定由賣方來(lái)承擔(dān)所有的法律風(fēng)險(xiǎn)等，并保留好原始憑證，以降低后續(xù)產(chǎn)生糾紛的風(fēng)險(xiǎn)。

　　（北京展達(dá)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人、律師尹紅志）