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規(guī)范市場秩序 南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政

發(fā)布時間:2023-10-19 10:48:00來源: 新華報業(yè)網(wǎng)

  10月18日,記者獲悉,南京出臺《關(guān)于進一步做好南京市存量房交易資金監(jiān)管工作的通知》,旨在規(guī)范存量房市場秩序、保障存量房交易資金安全、維護存量房買賣雙方的合法權(quán)益。新規(guī)將于今年12月1日起施行,有效期至2028年11月30日。

  《通知》明確了南京市存量房交易資金監(jiān)管工作統(tǒng)籌、監(jiān)督主體,由南京市住房保障和房產(chǎn)局負責(zé)統(tǒng)籌、指導(dǎo)、監(jiān)督全市存量房交易資金監(jiān)管工作,是玄武區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)、棲霞區(qū)、雨花臺區(qū)等主城六區(qū)監(jiān)管主體,委托其下屬的南京市房地產(chǎn)市場交易中心作為主城六區(qū)存量房交易資金監(jiān)管機構(gòu);江北新區(qū)、江寧區(qū)、浦口區(qū)、六合區(qū)、溧水區(qū)、高淳區(qū)房產(chǎn)管理部門是轄區(qū)內(nèi)存量房交易資金監(jiān)管主體,可委托相應(yīng)機構(gòu)作為轄區(qū)內(nèi)監(jiān)管機構(gòu),承擔(dān)日常存量房交易資金監(jiān)管工作。

  《通知》明確了資金監(jiān)管范圍,包括購房定金、首付款、購房貸款等購房款項。鼓勵房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu),將經(jīng)紀服務(wù)費用納入交易資金監(jiān)管范圍。

  明確監(jiān)管時間存量房交易資金監(jiān)管不收取監(jiān)管費用。監(jiān)管時間為存入監(jiān)管專用賬戶起至不動產(chǎn)登記簿權(quán)利人記載為買房人或資金退還至買方(貸款銀行)賬戶止。涉及銀行貸款的,不動產(chǎn)登記簿抵押權(quán)人記載為貸款銀行后,方可交割監(jiān)管資金。

  買賣雙方需注意的事項:

  1.當(dāng)事人辦理存量房交易資金監(jiān)管的,買方如需辦理新購房抵押貸款,應(yīng)當(dāng)憑監(jiān)管機構(gòu)出具的存量房首付款監(jiān)管憑證辦理銀行貸款手續(xù)。

  2.買房人將交易資金存入或轉(zhuǎn)入存量房交易資金監(jiān)管專用賬戶,涉及銀行貸款由銀行將貸款轉(zhuǎn)入該專用賬戶。交易完成后,由監(jiān)管機構(gòu)通過轉(zhuǎn)賬的方式劃入房產(chǎn)賣出方指定的銀行賬戶;交易未達成的,由監(jiān)管機構(gòu)通過轉(zhuǎn)賬的方式劃入房產(chǎn)買入方指定的銀行賬戶,涉及銀行貸款由監(jiān)管機構(gòu)通過轉(zhuǎn)賬的方式劃回原貸款銀行。

  《通知》還明確,存量房交易資金監(jiān)管專用賬戶,專門用于存量房交易資金的存儲和支付,監(jiān)管資金不得支取現(xiàn)金;商業(yè)銀行和有相應(yīng)資質(zhì)的第三方機構(gòu)未與監(jiān)管機構(gòu)簽訂監(jiān)管服務(wù)協(xié)議的,不得從事存量房交易資金托管、存管等監(jiān)管相關(guān)業(yè)務(wù);房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及其從業(yè)人員,不得通過監(jiān)管賬戶以外的賬戶代收代付交易資金,不得侵占、挪用交易資金。

  南京市房產(chǎn)局還就市民最關(guān)心的存量房交易資金監(jiān)管方面的問題進行解讀。

  一、什么是存量房交易資金監(jiān)管?

  存量房交易俗稱二手房買賣。存量房交易資金監(jiān)管相當(dāng)于政府為二手房買賣提供了“安全支付”功能,即買賣雙方在買賣過程中,與監(jiān)管機構(gòu)簽訂監(jiān)管協(xié)議,將購房款轉(zhuǎn)入監(jiān)管機構(gòu)在監(jiān)管銀行開設(shè)的專用賬戶,委托監(jiān)管機構(gòu)對購房款進行監(jiān)管,在房產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)完成后劃轉(zhuǎn)監(jiān)管資金??杀U戏课莓a(chǎn)權(quán)與交易資金的安全,達到保護買賣雙方合法權(quán)益的目的。

  二、為什么要進行存量房交易資金監(jiān)管?

  進行存量房交易資金監(jiān)管可有效提升存量房交易安全與效率。

  從市場環(huán)境來說,近年來,由于存量房交易資金交付、房屋物權(quán)轉(zhuǎn)移存在時間差,個別中介機構(gòu)利用經(jīng)營之便,挪用、侵占交易資金,導(dǎo)致交易風(fēng)險顯現(xiàn),涉案金額巨大,部分存量房交易當(dāng)事人合法權(quán)益受到嚴重損害。比如:“南京融眾挪用房款事件”“天津匯眾侵占房款事件”“甘肅興麟系房產(chǎn)詐騙案”等均為個別不法經(jīng)紀機構(gòu)鼓動交易雙方采用非資金監(jiān)管方式辦理過戶,挪用存量房交易資金、攜款潛逃的典型案件。實踐中,存量房資金安全已成為影響房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,涉及買賣雙方切身利益。

  從買賣雙方來說,交易過程中有些風(fēng)險可能并不是買賣雙方主觀故意造成的,但又是切實存在。比如:王女士看好了一套二手房,與房主張先生商量好先付30%,過戶時再付30%,等產(chǎn)權(quán)證辦下來再付40%,王女士分三次付款主要是擔(dān)心交易過程中會出現(xiàn)問題、存在風(fēng)險。而張先生也擔(dān)心萬一產(chǎn)權(quán)辦下來后最后一筆款不到位怎么辦?這時雙方往往通過簽訂合同來解決他們之間的顧慮??此齐p方通過這種辦法解決了問題,但實際仍存在風(fēng)險,如張先生的房子存在抵押或司法查封,王女士恐難以要回首付款;如產(chǎn)權(quán)證過戶完畢,因貸款或其它的原因?qū)е聫埾壬鸁o法拿到最后一筆款項。

  實行存量房交易資金監(jiān)管,對于買方,規(guī)避了業(yè)主蓄意騙款、資金交割后對方不配合過戶等風(fēng)險,切實保證了交易安全;對于賣方,交易資金提前劃入監(jiān)管賬戶,保證買方有足夠資金購買房屋,規(guī)避了中斷交易的風(fēng)險。

  三、新實施的存量房資金監(jiān)管與之前有什么變化?

  2012年起,南京開始實行存量房交易資金監(jiān)管,由南京市房地產(chǎn)市場交易中心下屬南京房屋置業(yè)擔(dān)保公司作為交易保證機構(gòu),在交易資金到賬后,由登記機關(guān)予以登記,并在登記后進行資金結(jié)算,很大程度上有效保障了存量房交易的資金安全。

  新實施的存量房資金監(jiān)管與之前相比,優(yōu)勢更突出:

  政府監(jiān)管更放心:由南京市房產(chǎn)局負責(zé)統(tǒng)籌、指導(dǎo)、監(jiān)督全市存量房交易資金監(jiān)管工作,委托市交易中心承擔(dān)主城區(qū)監(jiān)管具體工作,新六區(qū)房產(chǎn)部門委托相應(yīng)機構(gòu)負責(zé)轄區(qū)內(nèi)監(jiān)管具體工作。

  線上線下更省心:買賣雙方可選擇在各房產(chǎn)交易登記服務(wù)大廳、監(jiān)管銀行服務(wù)網(wǎng)點及延伸服務(wù)點線下辦理買賣合同簽約、監(jiān)管協(xié)議簽訂、監(jiān)管資金繳存等各項業(yè)務(wù),也可使用“房幫寧”平臺線上辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。待監(jiān)管資金達到撥付條件后,無須再次申請,即可按協(xié)議約定轉(zhuǎn)入賣方賬戶,做到“一站式辦理”。

  免費辦理更貼心:資金監(jiān)管不收取任何費用,資金監(jiān)管期間的利息以資金實際入賬時間、按人民銀行規(guī)定的同期人民幣活期存款基準利率計算,隨本金一并劃轉(zhuǎn)。如交易完成利息歸賣方所有,如交易撤銷利息歸買方所有。

  行業(yè)規(guī)范更舒心:明確房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及從業(yè)人員不得通過監(jiān)管賬戶以外的賬戶代收代付交易資金;明確未與監(jiān)管機構(gòu)簽訂監(jiān)管服務(wù)協(xié)議的商業(yè)銀行和有相應(yīng)資質(zhì)的第三方機構(gòu),不得從事存量房交易資金托管、存管等監(jiān)管相關(guān)業(yè)務(wù)。

  四、新監(jiān)管模式何時實施?

  根據(jù)《通知》要求,優(yōu)化后的存量房資金監(jiān)管將于2023年12月1日正式實行。在此之前,買賣雙方也可繼續(xù)選擇南京房屋置業(yè)擔(dān)保公司作為擔(dān)保機構(gòu),進行存量房交易資金監(jiān)管。

  具體監(jiān)管流程、手續(xù)等,后續(xù)存量房交易資金監(jiān)管政策解讀(二)將對相關(guān)內(nèi)容做詳細解讀。(劉霞)

(責(zé)編:李文治)

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