健全有效監(jiān)管、促進(jìn)良性循環(huán) 構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式
原標(biāo)題:健全有效監(jiān)管、促進(jìn)良性循環(huán) 構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式
日前召開的中央金融工作會(huì)議強(qiáng)調(diào),要全面加強(qiáng)金融監(jiān)管,有效防范化解金融風(fēng)險(xiǎn),切實(shí)提高金融監(jiān)管有效性,依法將所有金融活動(dòng)全部納入監(jiān)管。本報(bào)今起推出“全面加強(qiáng)金融監(jiān)管”系列報(bào)道,采訪業(yè)內(nèi)人士和專家學(xué)者對會(huì)議精神進(jìn)行分析解讀。
日前召開的中央金融工作會(huì)議指出,促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán),健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管,完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理,一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,因城施策用好政策工具箱,更好支持剛性和改善性住房需求,加快保障性住房等“三大工程”建設(shè),構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,中央金融工作會(huì)議釋放出明確的信號:一方面,立足當(dāng)下做好防范化解風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)工作;另一方面,在當(dāng)前市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢下,著眼長遠(yuǎn)構(gòu)建房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式。
健全有效監(jiān)管
中央金融工作會(huì)議上關(guān)于“健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管”“完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理”等提法備受關(guān)注。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,再次強(qiáng)調(diào)監(jiān)管的重要性,不僅是著眼當(dāng)下化解風(fēng)險(xiǎn)的需要,也意在規(guī)范行業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展,通過更加嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)、精準(zhǔn)的監(jiān)管措施,提升行業(yè)整體防風(fēng)險(xiǎn)能力。
受訪專家分析,強(qiáng)調(diào)健全和完善房地產(chǎn)監(jiān)管,一方面是要有效防范頭部企業(yè)債務(wù)違約后,風(fēng)險(xiǎn)向全行業(yè)或其他領(lǐng)域蔓延擴(kuò)散;另一方面要繼續(xù)壓實(shí)主體責(zé)任,對涉事企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等強(qiáng)化全過程、穿透式監(jiān)管,確保資金依法依規(guī)使用,防范潛在風(fēng)險(xiǎn)。
中誠信國際研究院執(zhí)行院長袁海霞表示,強(qiáng)化監(jiān)管,可以理解為在微觀層面健全完善主體監(jiān)管和資金監(jiān)管,在宏觀層面完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理。微觀層面,后續(xù)可能對一些重要性較強(qiáng)的頭部房企以及風(fēng)險(xiǎn)較高的房企加強(qiáng)業(yè)務(wù)活動(dòng)以及資金流方面的監(jiān)測與管理,對預(yù)售資金被挪用的監(jiān)管力度也將持續(xù)加強(qiáng);宏觀層面,“三道紅線”、房地產(chǎn)貸款集中度等宏觀審慎管理可能進(jìn)一步優(yōu)化,適度減少房企合理融資方面的嚴(yán)格限制。
“近些年房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn),包括債務(wù)違約、交付難、資金挪用等,暴露出房企存在的不規(guī)范經(jīng)營等問題。中央金融工作會(huì)議抓住了防風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵,提出了健全房地產(chǎn)企業(yè)主體的監(jiān)管。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,從房企債務(wù)違約事件中可以看出,一些案例融資規(guī)模較大且錯(cuò)綜復(fù)雜。防范類似亂象,亟需監(jiān)管到位,提出健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管是明確的導(dǎo)向。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,在強(qiáng)調(diào)監(jiān)管重要性的同時(shí),會(huì)議提出主體監(jiān)管和資金監(jiān)管并存,進(jìn)一步明確了將對房企無序加杠桿、投機(jī)炒作等引發(fā)的各類亂象進(jìn)行針對性治理。從長遠(yuǎn)看,確保房企合規(guī)經(jīng)營,確保資金監(jiān)管到位,不僅有助于加強(qiáng)對購房者權(quán)益的保障,也有利于重塑全社會(huì)對房地產(chǎn)的信心,推動(dòng)行業(yè)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展。
促進(jìn)良性循環(huán)
客觀上看,與其他許多行業(yè)一樣,沒有金融的資金支持,房地產(chǎn)無法實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)健康發(fā)展。業(yè)內(nèi)人士提到,化解風(fēng)險(xiǎn)重要且緊迫,在此過程中,同樣離不開金融工具的有效參與。
中央金融工作會(huì)議提出,促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán),一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。在業(yè)內(nèi)看來,實(shí)現(xiàn)金融與房地產(chǎn)的良性循環(huán),從短期看,是有效化解和防范房地產(chǎn)領(lǐng)域金融風(fēng)險(xiǎn)的積極舉措;從長期看,不僅有利于房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展,也對鞏固經(jīng)濟(jì)恢復(fù)有著重要意義。
“會(huì)議明確提出‘金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)’機(jī)制,在加強(qiáng)監(jiān)管的基礎(chǔ)上對于房地產(chǎn)的定調(diào)更為積極。良性循環(huán)機(jī)制或有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的運(yùn)行?!痹O颊f。
高和資本執(zhí)行合伙人、清華大學(xué)五道口金融學(xué)院不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心副主任周以升表示,一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題是,與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)的金融體系都是圍繞著住宅開發(fā)構(gòu)建的,這與此前房地產(chǎn)市場更重視銷售不無關(guān)聯(lián)。而在銷售放緩、不動(dòng)產(chǎn)租賃成為大趨勢的背景下,與之相匹配的金融體系尚未完全建立,許多卡點(diǎn)和堵點(diǎn)有待打通?!岸唐趦?nèi),防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)是首要目的。金融支持可幫助房企中短期債務(wù)重組、促進(jìn)保交樓、防范發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn),為構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式起到‘托底’作用。同時(shí),在實(shí)業(yè)企業(yè)縮表的情況下,還應(yīng)鼓勵(lì)金融體系中成長出多頭力量,特別是鼓勵(lì)一些專業(yè)投資機(jī)構(gòu)參與市場,防止價(jià)格螺旋式下跌?!敝芤陨f。
11月9日,央行發(fā)布的中國區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告(2023)提到,適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢,適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
在央行表態(tài)的同時(shí),一些部門也召集多家房企進(jìn)行座談,了解行業(yè)資金狀況和企業(yè)融資需求。業(yè)內(nèi)人士分析,中央金融工作會(huì)議釋放出促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康和高質(zhì)量發(fā)展的信號,隨著會(huì)議精神的逐步落實(shí),相關(guān)部門及各地陸續(xù)推出的具體措施,將進(jìn)一步穩(wěn)定和提振行業(yè)預(yù)期。
“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,是促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)的重要方面?!眹?yán)躍進(jìn)認(rèn)為,下一步,各地也需從企業(yè)公平競爭、有效化解風(fēng)險(xiǎn)的角度深入理解政策,確保金融機(jī)構(gòu)在有效監(jiān)管的前提下,公平支持各類房企的合理資金需求。
此前出臺(tái)的“金融16條”提出,對國有、民營等房地產(chǎn)企業(yè)融資需求一視同仁。目前,民營房企融資需求占比較大,商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)要把支持民營房企融資的政策落實(shí)落細(xì),切切實(shí)實(shí)把堅(jiān)持“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”落到實(shí)處,支持民營房企發(fā)展。
用好政策工具
2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出房地產(chǎn)行業(yè)“探索新的發(fā)展模式”。此后,這一提法被多次提及。中央金融工作會(huì)議再次明確構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,是基于對當(dāng)前房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的重大判斷,也為新模式如何破題、行業(yè)如何發(fā)力指明了方向。
“會(huì)議強(qiáng)調(diào)因城施策用好政策工具箱,我們理解的政策工具箱,包括行政、金融、財(cái)稅等多方面措施,也說明政策工具要打好組合拳,為提振住房市場提供助力?!眹?yán)躍進(jìn)表示,各地用足、用好各類政策工具,不僅需要關(guān)注傳統(tǒng)的房地產(chǎn)庫存、交易、價(jià)格等指標(biāo),也要關(guān)注金融類措施的適配度。
7月底以來,首套住房首付比例和貸款利率下調(diào)、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施相繼落實(shí),有力支持了樓市消費(fèi)。9月至10月房地產(chǎn)市場總體處于小復(fù)蘇狀態(tài),克而瑞數(shù)據(jù)顯示,10月百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售金額7761.4億元,單月銷售規(guī)模環(huán)比增長1.4%。
不少業(yè)界人士認(rèn)為,構(gòu)建新發(fā)展模式,是高質(zhì)量發(fā)展要求在房地產(chǎn)領(lǐng)域的體現(xiàn)。從具體抓手來看,除了穩(wěn)定滿足剛需和改善性需求外,城中村改造、規(guī)劃建設(shè)保障性住房、平急兩用基礎(chǔ)設(shè)施“三大工程”建設(shè),將是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的突破點(diǎn),也是中長期金融有效支持房地產(chǎn)的發(fā)力點(diǎn)。一方面,“三大工程”是支撐房地產(chǎn)投資的重要力量,有助于緩解房地產(chǎn)投資過快下行的壓力。另一方面,在構(gòu)建新發(fā)展模式的要求下,金融支持房地產(chǎn)的方向、力度、重點(diǎn)將出現(xiàn)相應(yīng)調(diào)整或積極變化。
“站在金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)的角度,有必要推進(jìn)一些結(jié)構(gòu)性的調(diào)整。比如在房地產(chǎn)債務(wù)重組過程中,可考慮更好地發(fā)揮市場化的專業(yè)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)和投資機(jī)構(gòu)的作用,將人才、資金等生產(chǎn)要素有機(jī)結(jié)合,開辟新的商業(yè)模式,塑造新的行業(yè)生態(tài)。”周以升建議,房地產(chǎn)也要考慮創(chuàng)新驅(qū)動(dòng),通過轉(zhuǎn)型升級實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
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