公開募集基礎設施證券投資基金，簡稱公募REITs，是通過證券化的方式，將具有持續(xù)、穩(wěn)定收益的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可上市交易、流動性高的基金份額。日前，首批消費基礎設施公募REITs項目通過證監(jiān)會和交易所審批，市場擴容再進一步。

　　首批消費基礎設施公募REITs通過審批

　　日前，證監(jiān)會和交易所公示顯示，首批消費基礎設施公募REITs通過審批，這標志著我國公開募集基礎設施證券投資基金市場，正式迎來消費基礎設施這一全新的資產(chǎn)類型。這是我國資本市場服務國家戰(zhàn)略、推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的又一重要舉措。

　　公開資料顯示，首批消費基礎設施公募REITs共三只產(chǎn)品，底層資產(chǎn)主要為購物中心項目，地點分別位于杭州、青島和長沙，在當?shù)囟嘉挥谳^為成熟的核心商圈，客流量和營業(yè)收入近年來呈現(xiàn)逐年增長趨勢，是較為成熟穩(wěn)定的項目。

　　中國國際工程咨詢有限公司研究中心副主任 徐成彬：商圈都屬于中心商圈，消費能力、交通和環(huán)境都是非常好的，應該說整體上資產(chǎn)的質(zhì)量是優(yōu)中選優(yōu)的。

　　根據(jù)申報材料，消費基礎設施通過公募REITs凈回收資金中的一定比例，計劃未來將用于消費基礎設施的投資，擬投向改擴建或新建購物中心項目。專家表示，這體現(xiàn)出消費基礎設施公募REITs改善消費條件，服務社會民生，服務實體經(jīng)濟的重要作用。與此同時，通過公募REITs的方式，有助進一步提升購物中心運營質(zhì)效，為當?shù)厥忻裉峁└鼮閮?yōu)質(zhì)的消費場景和消費條件，激發(fā)區(qū)域消費活力。

　　中金基金副總經(jīng)理 李耀光：消費基礎設施項目，作為公募REITs上市之后，它的很多數(shù)據(jù)包括運營情況也受到了社會監(jiān)督，不斷提高自己的管理水平、運營能力。通過公募REITs盤活這些企業(yè)的資金，可以將這些資金投入新建以及更新的過程中，無論是提升消費基礎設施的供給數(shù)量，還是完善或者改善老的消費基礎設施的服務能力，都能發(fā)揮作用。

　　倉儲物流建設跑出“加速度”

　　除了本次的消費基礎設施，在公募REITs的底層資產(chǎn)當中，倉儲物流也是其中的一個重要類別，這也是目前已上市公募REITs當中占比較多、具有代表性的一類。倉儲物流的投資回報期較長，資金占用成本高，通過公募REITs，盤活了倉儲物流這類“重資產(chǎn)”，使其建設跑出了“加速度”。

　　在廊坊市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，京東亞洲一號廊坊經(jīng)開物流園里，每天的出貨量達到三四千件，而且都是體型較大的家電類產(chǎn)品。但是，這里的工作人員告訴我們，這樣的大件商品在這里出入倉庫，平均只需要2分鐘。

　　京東物流固安大件運營中心經(jīng)理 韓明：商品到貨以后，首先是電腦掃描，掃描以后，系統(tǒng)會進行分類管理。無人庫里， 貨物通過堆垛機揀選位出來以后，從滾輪上邊傳到滾輪下邊出庫，大概在2分鐘。整個立體庫對比傳統(tǒng)庫大概是3倍的效率提升。

　　像物流倉儲這類基礎設施，一直以來，都需要硬件設施前期投入高成本，但收入只能依靠租金，資金回收周期相對較長，在一定程度上也限制了行業(yè)發(fā)展。通過公募REITs的方式，讓公眾有機會參與其中，對項目也增加了更多能夠直接用于投資的資金。

　　嘉實基金公募REITs板塊首席投資官 王藝軍：產(chǎn)業(yè)方把自己優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)要拿出來，通過交易給了基金管理人，理論上回收了資金。目前很多的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，它并不缺銀行的授信，也并不缺銀行的貸款，很重要的是資本金投入，REITs的權(quán)益性融資，其實就極大解決了這樣一個問題。

　　更多的權(quán)益性資金注入，也讓倉庫有了更足底氣進行設備更新。倉庫根據(jù)目前綠色化和智能化的行業(yè)發(fā)展趨勢，在今年上半年，利用屋頂空間，開展了4.6兆瓦的分布式光伏建設，這樣，倉庫在未來就能用上清潔的綠色電力。

　　京東產(chǎn)發(fā)北方區(qū)資產(chǎn)運營負責人 張軍寶：這片屋頂光伏采用自發(fā)自用，余電上網(wǎng)模式，可以為園區(qū)提供穩(wěn)定的25年的綠色電力，并網(wǎng)以后預計年發(fā)電量可以達到490萬千瓦時，每年可以有效減少碳排放量4840噸。

　　保障性租賃住房公募REITs再添新品

　　此次同時通過審批的，還有一只底層資產(chǎn)為保障性租賃住房的產(chǎn)品。這也是截至目前，全市場正式獲批的規(guī)模最大的保障性租賃住房公募基礎設施證券投資基金產(chǎn)品。

　　公開資料顯示，此次通過審批的這只保障性租賃住房公募基礎設施證券投資基金產(chǎn)品，位于上海市中心城區(qū)楊浦區(qū)，底層資產(chǎn)合計為市場供應近3000套租賃住房，建筑面積約17萬平方米，截至9月30日出租率93%，已進入穩(wěn)定運營階段。該項目是截至目前全市場正式獲批的規(guī)模最大的保障性租賃住房公募基礎設施證券投資基金產(chǎn)品。

　　專家表示，公募基礎設施證券投資基金這一產(chǎn)品類型，是金融支持解決新市民、青年人等群體住房困難問題的重要手段，也將持續(xù)推動保障性租賃住房穩(wěn)步發(fā)展，推動多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度建立。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至目前，已上市公募基礎設施證券投資基金共計29只，首發(fā)共募集資金規(guī)模超過1000億元，底層資產(chǎn)類型涵蓋交通基礎設施、倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、生態(tài)環(huán)保基礎設施、能源基礎設施、保障房等類別，募集資金主要用于科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展和民生補短板領域，累計帶動數(shù)千億的新增投資。此外，已上市產(chǎn)品的再次擴大資產(chǎn)規(guī)模，也就是“擴募”，也在加強存量資產(chǎn)與新增投資之間的良性互動。

　　中金基金副總經(jīng)理 李耀光：從2020年公募REITs的政策推出以來，中國證監(jiān)會和滬深證券交易所對于REITs的審核、上市、信息披露、擴募等一系列的動作進行了相關規(guī)范，制度在不斷完善。與此同時，國家發(fā)展改革委也在通過制度完善，不斷優(yōu)化審核和推薦的流程，并且不斷擴大基礎設施資產(chǎn)的范圍。今年6月份首批擴募資產(chǎn)4單產(chǎn)品實現(xiàn)了上市，這標志著我國REITs實現(xiàn)了IPO和擴募雙輪驅(qū)動的發(fā)展模式。