央廣網(wǎng)北京1月12日消息 繼萬物云之后，又一家深耕空間服務(wù)的龍頭企業(yè)準(zhǔn)備上市了。近期，“龍湖智創(chuàng)生活”橫空出世并向港交所提交上市申請，一時(shí)間成為行業(yè)討論的焦點(diǎn)。與傳統(tǒng)的物管或者商管相比，龍湖智創(chuàng)生活發(fā)展模式有何不同？龍湖集團(tuán)緣何會(huì)在物業(yè)上市熱潮退去、市值縮水、估值偏低的情況下選擇遞表？對于物業(yè)行業(yè)和資本市場來說，龍湖集團(tuán)攜“新子”入局謀求上市又會(huì)產(chǎn)生怎樣的連鎖效應(yīng)？面對這些市場疑問，“新物種”龍湖智創(chuàng)生活準(zhǔn)備好了嗎？

　　20年商業(yè)運(yùn)營沉淀 催生新品牌

　　據(jù)悉，與傳統(tǒng)物管或商管公司不同，龍湖智創(chuàng)生活橫跨“物管+商管”兩大賽道，結(jié)合兩個(gè)航道的輕資產(chǎn)屬性為住宅、購物中心、寫字樓及其他商業(yè)項(xiàng)目等提供住宅社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營管理服務(wù)、產(chǎn)業(yè)辦公及城市服務(wù)。

　　其實(shí)早在2002年，龍湖集團(tuán)商業(yè)運(yùn)營部就已經(jīng)成立。經(jīng)歷了20年積累，圍繞“天街”“星悅薈”等品牌，龍湖集團(tuán)構(gòu)建了優(yōu)質(zhì)的購物中心組合，龍湖智創(chuàng)生活的商業(yè)運(yùn)營也由此發(fā)展而來。

　　全新推出的龍湖智創(chuàng)生活，包括了對購物中心的商業(yè)運(yùn)營管理服務(wù)、零售商業(yè)空間內(nèi)的資產(chǎn)管理和服務(wù)，為包括“天街”“星悅薈”等在內(nèi)的購物中心及其租戶、消費(fèi)者和業(yè)主等更廣泛的客戶群體，提供商業(yè)運(yùn)營服務(wù)和物業(yè)管理服務(wù)。

　　1月7日，龍湖智創(chuàng)生活向港交所遞交招股書。招股書顯示，截至2021年12月28日，龍湖智創(chuàng)生活合約面積及戰(zhàn)略合作面積達(dá)4.4億平方米，在管面積2.5億平方米。其中，龍湖智創(chuàng)生活向60個(gè)購物中心提供商業(yè)運(yùn)營服務(wù)，合計(jì)管理面積580萬平米，服務(wù)超過13000名租戶。上述購物中心中，54個(gè)項(xiàng)目分布在一二線城市，面積達(dá)到440萬平方米。

　　中信證券分析認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)對龍湖的意義不只是資產(chǎn)，更是培育商管能力的孵化器，隨著公司開始探索委托管理其他業(yè)主的項(xiàng)目，預(yù)計(jì)一二線城市的定位，超過絕大多數(shù)同業(yè)的規(guī)模，都將成為公司商管業(yè)務(wù)價(jià)值的保證。

　　科技賦能 助力輕資產(chǎn)平臺(tái)業(yè)務(wù)拓寬

　　實(shí)際上，不僅商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，龍湖智創(chuàng)生活住宅及其他非商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)也保持著高質(zhì)量增長。招股書顯示，截至2021年12月28日，住宅及其他非商業(yè)物業(yè)在管面積2.3億平方米，覆蓋百座城市。截至2021年9月 30日，龍湖智創(chuàng)生活位于一二線城市的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目面積為1.64億平方米，占比約77%。在管理規(guī)模不斷擴(kuò)張的情況下，高量級(jí)項(xiàng)目占比依然維持較高水平。

　　其中，龍湖智創(chuàng)生活優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)贏得第三方市場的認(rèn)可，其在管由獨(dú)立第三方開發(fā)的項(xiàng)目占比持續(xù)攀升。截至2019年、2020年及2021年9月30日，公司在管的由獨(dú)立第三方開發(fā)的項(xiàng)目，分別占在管項(xiàng)目總數(shù)的43.9%、47.4%及58.5%。同期，相應(yīng)在管建筑面積，分別占在管總建筑面積的38.2%、51.5%及59.8%。

　　隨著業(yè)務(wù)范圍不斷拓寬，龍湖智創(chuàng)生活的科技能力也不斷升級(jí)。通過科技的開發(fā)及應(yīng)用，龍湖智創(chuàng)生活能夠深化對客戶的洞察，提高服務(wù)質(zhì)量，創(chuàng)新商業(yè)模式并改善企業(yè)管理，建立一套完整、系統(tǒng)化和行業(yè)領(lǐng)先的科技體系，通過人工智能、AIoT及智能應(yīng)用，為業(yè)務(wù)流程以及員工和供貨商賦能。

　　在商業(yè)運(yùn)營方面，龍湖智創(chuàng)生活采用八大在線數(shù)字工具，提供租戶服務(wù)、租戶經(jīng)營賦能和增值服務(wù)的“商戶在線”、協(xié)助資產(chǎn)管理決策的“資產(chǎn)在線”等，將線下客戶流量實(shí)現(xiàn)在線化。

　　對科技的投入也為龍湖智創(chuàng)生活得到不錯(cuò)的回饋。招股書顯示，截至2021年9月30日，龍湖智創(chuàng)生活營業(yè)收入77.7億元，同比增長81.2%，凈利潤11.3億元，同比增長68.4%。截至2021年9月30日，龍湖智創(chuàng)生活凈利率達(dá)到15%，處于行業(yè)前列。

　　謀求上市 講述資本新故事

　　隨著規(guī)模不斷的攀升、營收和凈利潤的增長，龍湖智創(chuàng)生活留給資本市場的想象空間也越來越大。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月30日，披露在管面積的45家上市物企，在管面積均值約1.16億平方米。與當(dāng)前已上市物企相比，龍湖智創(chuàng)生活的規(guī)模是行業(yè)均值的兩倍有余。

　　然而進(jìn)入2021年下半年，物企上市熱潮退去，上市進(jìn)程受挫，估值回歸理性。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示：2021年全年，新交表物業(yè)企業(yè)34家，其中28家遞表時(shí)間為上半年，年內(nèi)遞表并成功上市的僅9家；2021年全年新增上市物企14家，較2020年18家減少4家，未及預(yù)期。2021年，物業(yè)板塊PE普遍下降，至2021年末物業(yè)板塊PE均值僅為17.64倍，相較2020年末（37.00倍）降幅為52.31%。

　　對于龍湖智創(chuàng)生活來說，選擇在此時(shí)申請上市是否明智，又將給行業(yè)帶來怎樣的影響？對此，億翰智庫認(rèn)為，2021年全年物業(yè)板塊表現(xiàn)劣于上游H股地產(chǎn)板塊和港股大盤。資金的抽離對于尚未上市的企業(yè)而言或許是暗藏機(jī)遇，當(dāng)前資本對于物業(yè)行業(yè)多持冷靜觀望的態(tài)度，對于標(biāo)的的選擇標(biāo)準(zhǔn)更加嚴(yán)苛。因此當(dāng)有優(yōu)質(zhì)標(biāo)的出現(xiàn)時(shí)，資本更愿意流向這些大而穩(wěn)、有故事的企業(yè)。

　　經(jīng)過近一年的充分準(zhǔn)備，龍湖物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營在規(guī)模和業(yè)態(tài)上實(shí)現(xiàn)大幅跨越，由此推出的龍湖智創(chuàng)生活在規(guī)模、業(yè)務(wù)布局方面均已具備較為強(qiáng)勢的競爭力。在億翰智庫看來，從整個(gè)準(zhǔn)備周期來看，龍湖智創(chuàng)生活的上市流程始終在扎實(shí)、按部就班穩(wěn)步推進(jìn)。當(dāng)一切都準(zhǔn)備好的時(shí)候，上市便水到渠成，亦是較好的時(shí)機(jī)。

　　億翰智庫分析認(rèn)為，龍湖智創(chuàng)生活與萬物云作為當(dāng)前資本市場上翹首以盼的高質(zhì)量企業(yè)，先后宣布上市計(jì)劃，未來將會(huì)對已調(diào)整到相對低位的物業(yè)板塊，產(chǎn)生不錯(cuò)的帶動(dòng)效應(yīng)。

　　而從2021年行業(yè)表現(xiàn)看，行業(yè)集中度正在加劇。截至2021年6月30日，在45家上市物企中，規(guī)模前五的碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)、保利物業(yè)、雅生活服務(wù)和彩生活在管面積總值約23.06億平方米，在管面積貢獻(xiàn)率超過4成。億翰智庫指出，隨著行業(yè)集中度增加，行業(yè)頭部梯隊(duì)格局形成，虹吸效應(yīng)加??；待龍湖智創(chuàng)生活和萬物云均成功登陸資本市場，以龍湖智創(chuàng)生活、碧桂園服務(wù)、萬物云為代表的頭部企業(yè)將形成“三足鼎立”的格局，市場的資金將被吸至優(yōu)質(zhì)的頭部企業(yè)。