央廣網(wǎng)北京1月7日消息（總臺(tái)中國(guó)之聲記者周益帆）據(jù)中央廣播電視總臺(tái)中國(guó)之聲《新聞縱橫》報(bào)道，法拍房是指被法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣(mài)的房屋，這類(lèi)房屋因在交易過(guò)程中容易引起糾紛或存在騰退困難等情況，往往在成交價(jià)格上會(huì)略低于同戶型二手房。

　　近日，有多位消費(fèi)者反映，他們委托中介公司參與法拍房競(jìng)拍，本以為能夠撿漏，卻發(fā)現(xiàn)不僅沒(méi)能低價(jià)成交，反而還被中介收取了上萬(wàn)元的所謂“調(diào)查費(fèi)”。一些中介利用“低價(jià)、優(yōu)質(zhì)、稀缺”等話術(shù)，給消費(fèi)者制造購(gòu)買(mǎi)緊迫感，拍賣(mài)沒(méi)有成功，中介前期收取的費(fèi)用也難以退還。誰(shuí)來(lái)約束“法拍房中介”？消費(fèi)者該如何避免發(fā)生此類(lèi)問(wèn)題？

　　短視頻賬號(hào)“南充一拍即誠(chéng)商務(wù)信息咨詢有限公司”的頁(yè)面上，更新了多套法拍房信息，其中不乏有客戶以低于市場(chǎng)價(jià)20%到30%的價(jià)格競(jìng)拍成功的內(nèi)容。

　　2023年末，四川南充的李先生（化名）正是刷到了這家公司的短視頻，動(dòng)了購(gòu)買(mǎi)一套法拍房的念頭：“刷到好多視頻發(fā)這種法拍房，強(qiáng)調(diào)他們是專(zhuān)業(yè)法拍房，而且做了很久了，幾個(gè)人一再保證你拍成功，你只需要加兩次錢(qián)，最多不超過(guò)1萬(wàn)塊一次，保證你拍成功，撿漏十幾萬(wàn)，或者是本來(lái)這個(gè)房子值50萬(wàn)，可能你30萬(wàn)就拍到了。”

　　“低價(jià)稀缺、志在必得、省心省力”的話術(shù)，讓李先生動(dòng)了心。中介反復(fù)強(qiáng)調(diào)的卻是拍賣(mài)前，需要先交兩萬(wàn)塊錢(qián)。

　　李先生說(shuō)：“第一次說(shuō)給錢(qián)的時(shí)候我沒(méi)同意，他又帶我去看同戶型，看了家屬說(shuō)滿意，就上去叫我們交錢(qián)，承諾是包拍成功，但是合同寫(xiě)的時(shí)候只寫(xiě)了包過(guò)戶、包入住、包騰房，然后如果是拍成功過(guò)后，沒(méi)有成功入住，以房?jī)r(jià)的1.2倍回購(gòu)，后面寫(xiě)了個(gè)‘調(diào)查服務(wù)費(fèi)’，就先交錢(qián)，交錢(qián)之后再給我們簽合同，說(shuō)你只要這次來(lái)簽了合同，第二次就來(lái)拍成功了，你交傭金1萬(wàn)塊，第三次就是你過(guò)來(lái)拿房產(chǎn)證、鑰匙，其他不用你操任何心。”

　　李先生提供的合同顯示，法拍房中介需要在拍賣(mài)前提供一份關(guān)于房屋的《調(diào)查報(bào)告》，并提供輔助競(jìng)拍的服務(wù)。但看到《調(diào)查報(bào)告》后，李先生意識(shí)到，法拍房中介似乎沒(méi)那么靠譜。

　　“他給的《調(diào)查報(bào)告》，第一部分就是物業(yè)信息及配套，還有一個(gè)就是房屋的使用狀況（等）。信息跟法院公開(kāi)的法拍房信息差不多，我就覺(jué)得是欺騙我們。他說(shuō)還有一個(gè)輔助拍，就是讓我用我自己的手機(jī)在淘寶上拍，每個(gè)人有淘寶經(jīng)驗(yàn)的都會(huì)自己買(mǎi)，是不是？”李先生說(shuō)。

　　李先生說(shuō)，中介所謂的《調(diào)查報(bào)告》幾乎就是粘貼了法院司法拍賣(mài)公開(kāi)的內(nèi)容

　　最終，中介口中30萬(wàn)出頭就可以拿下的房子，被加價(jià)到了39萬(wàn)，李先生放棄了競(jìng)拍。他算了一筆賬，按最終成交價(jià)再加上各種費(fèi)用，這套法拍房不低于同戶型的二手房?jī)r(jià)格。房子沒(méi)拍到，之前交的兩萬(wàn)元“調(diào)查費(fèi)”也打了水漂。在李先生給記者提供的雙方合同中，有這樣的約定：“合同期限內(nèi)，擬競(jìng)拍標(biāo)的《盡職調(diào)查報(bào)告》向甲方出具后，視為乙方競(jìng)拍前期競(jìng)買(mǎi)輔助服務(wù)履行完畢，前期拍賣(mài)標(biāo)的‘調(diào)查費(fèi)’不予退還”。

　　李先生說(shuō)：“25日當(dāng)天拍（完）下午去報(bào)的案，派出所給我說(shuō)報(bào)案的其實(shí)挺多的。但是派出所說(shuō)是合同糾紛，要去走法律途徑要回來(lái)。我已經(jīng)去法院了，法院就說(shuō)先調(diào)解，調(diào)解不了再起訴。我去找他們，他（中介）說(shuō)，你就是打官司你也打不贏我們，因?yàn)樯厦媸悄阕约汉灹撕贤?。?/p>

　　在李先生提供的合同上，有“調(diào)查費(fèi)不退還”的相關(guān)條款

　　記者在網(wǎng)絡(luò)查詢發(fā)現(xiàn)，有類(lèi)似經(jīng)歷的消費(fèi)者不在少數(shù)。陸女士的父母前兩年也因?yàn)橄嘈欧ㄅ姆恐薪椋瑩p失了兩萬(wàn)元“調(diào)查費(fèi)”。

　　陸女士說(shuō)：“當(dāng)時(shí)，我父母是在老家，在網(wǎng)上看的房子，然后中介就直接打電話聯(lián)系他們，說(shuō)得天花亂墜的，就直接去成都了，結(jié)果發(fā)現(xiàn)價(jià)格已經(jīng)超過(guò)了預(yù)算，后面就沒(méi)有拍，交了2萬(wàn)塊錢(qián)的‘調(diào)查費(fèi)’，也是相當(dāng)于沒(méi)有了。”

　　一些消費(fèi)者還將“法拍房中介”的預(yù)約看房、誘導(dǎo)話術(shù)及簽訂合同的套路總結(jié)出來(lái)，提醒更多人。

　　法拍房中介用話術(shù)迷惑消費(fèi)者可以看房

　　2023年7月，吳先生在朋友圈看到有中介發(fā)了有關(guān)法拍房的信息，他支付了六萬(wàn)元“調(diào)查費(fèi)”。實(shí)際上，從看房開(kāi)始，就暴露出了漏洞。

　　吳先生說(shuō)：“他就請(qǐng)我去成都看一下（房子），不是要拍賣(mài)的那間房，是跟他同戶型同小區(qū)的其他房，他們就偽裝是客戶，打電話給附近的鏈家，請(qǐng)鏈家的業(yè)務(wù)找類(lèi)似的房子，就帶我去看?？赐曛蠡貋?lái)就告訴我，反正只要簽給他們公司，底價(jià)拿到（房子）。等你交完費(fèi)都弄好了，他就叫你去淘寶上面報(bào)名，在阿里（司法）拍賣(mài)拍，這不是已經(jīng)擺明告訴我已經(jīng)被騙了?！?/p>

　　吳先生說(shuō)，他所在的維權(quán)群里有30多位消費(fèi)者，盡管大家是與不同中介簽訂的合同，但梳理發(fā)現(xiàn)，這些“法拍房中介”前期向客戶推銷(xiāo)時(shí)有固定的話術(shù)。“第一，就是說(shuō)現(xiàn)在很多房子在拍賣(mài)；依據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，在這一帶，這種類(lèi)型的房子二十幾萬(wàn)就能拿下來(lái)了；他就告訴你，基本上這個(gè)價(jià)格不會(huì)有什么變化的，你只要跟我們簽約，我們就能幫你服務(wù)、幫你拿到?！?/p>

　　吳先生給記者提供了一份法拍房中介推銷(xiāo)話術(shù)

　　交了錢(qián)，消費(fèi)者自己在網(wǎng)上競(jìng)拍，拍成功了還需另給中介一筆傭金；沒(méi)有拿到房，中介也可以賺一筆“調(diào)查費(fèi)”。吳先生說(shuō)，這是他“買(mǎi)”到的教訓(xùn)，“合同里面最后一頁(yè)甚至在合同的其他頁(yè)都會(huì)有一個(gè)小小提示：銷(xiāo)售人員私下承諾無(wú)效，一律以本合同為主。他的合同幾乎都是約定仲裁，你就算起訴到法院，法院也會(huì)給你退回來(lái)，有的還約定廣西北海仲裁庭，讓你幾乎都不會(huì)去告他。因?yàn)槲覀內(nèi)豪锩嬉灿行U多人去仲裁的，仲裁幾乎都是輸了。”

　　記者梳理法拍房銷(xiāo)售的相關(guān)規(guī)定發(fā)現(xiàn)，除特殊情況，人民法院以拍賣(mài)方式處置財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)采取網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)方式，符合國(guó)家規(guī)定購(gòu)房條件的競(jìng)買(mǎi)人，就可以在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)參加拍賣(mài)。也就說(shuō)，“法拍房中介”在競(jìng)拍成功前的作用微乎其微。

　　在這些話術(shù)中，“低價(jià)、稀缺、省心”是中介推銷(xiāo)的關(guān)鍵詞

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，法拍房作為一種進(jìn)入司法拍賣(mài)過(guò)程的特殊二手房源，消費(fèi)者對(duì)其買(mǎi)賣(mài)過(guò)程不夠了解，使得部分不良中介以“低價(jià)成交”誘導(dǎo)，損失了“調(diào)查費(fèi)”。

　　嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)：“傳統(tǒng)二手房領(lǐng)域你想漲點(diǎn)中介費(fèi)都是很難的，業(yè)主、購(gòu)房者都會(huì)去投訴的，但是為什么法拍房讓你交個(gè)2萬(wàn)塊錢(qián)，就去交了？這背后其實(shí)還是無(wú)形中誘導(dǎo)了一些購(gòu)房者：2萬(wàn)塊錢(qián)這項(xiàng)流程走完，他能拿到那套法拍房。邏輯上講，應(yīng)該比市面上的價(jià)格至少便宜20%左右，有些購(gòu)房者之所以愿意交，他其實(shí)背后是算過(guò)一筆賬的?！?/p>

　　中國(guó)法學(xué)會(huì)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法研究會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)陳音江表示，即使合同上約定了調(diào)查費(fèi)不退，服務(wù)過(guò)程中，對(duì)方有沒(méi)有把信息及風(fēng)險(xiǎn)真實(shí)全面地告知消費(fèi)者，仍是維權(quán)的關(guān)鍵。

　　陳音江說(shuō)：“所謂的‘調(diào)查費(fèi)’，實(shí)際上就是一個(gè)居間服務(wù)費(fèi)，正常的情況下，你提供了服務(wù)，收取服務(wù)費(fèi)沒(méi)有問(wèn)題。但問(wèn)題是，你是不是真正提供了服務(wù)？他可能過(guò)于強(qiáng)調(diào)對(duì)消費(fèi)者有利的信息，但是法拍房可能不是那么容易成交的，最后也不一定真的價(jià)格就低，消費(fèi)者如果法拍房拍不到，這個(gè)錢(qián)也是不退的，這種信息，你同樣也要告知消費(fèi)者。經(jīng)營(yíng)者如果沒(méi)有顯著地提醒消費(fèi)者注意這種安全注意事項(xiàng)和風(fēng)險(xiǎn)警示，你這個(gè)合同對(duì)消費(fèi)者是不公平的，按照消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法來(lái)說(shuō)，這種合同就是無(wú)效合同?！?/p>

　　李先生正在等待法院調(diào)解的結(jié)果。吳先生也已經(jīng)把中介公司訴至法院，正在等待開(kāi)庭。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，隨著法拍房市場(chǎng)的活躍，應(yīng)進(jìn)一步完善對(duì)其交易過(guò)程的監(jiān)管。

　　“司法拍賣(mài)房，其實(shí)很少是把它納入到二手房領(lǐng)域的，司法拍賣(mài)房到底誰(shuí)來(lái)管？是法院還是房地產(chǎn)中介行業(yè)的一些部門(mén)來(lái)管？是不清晰的。包括此次案例中提到了‘調(diào)查費(fèi)’，在傳統(tǒng)房屋交易里面是沒(méi)有這項(xiàng)費(fèi)用的，一些中介公司他自己創(chuàng)造出來(lái)這樣一種費(fèi)用，應(yīng)該怎么看待？規(guī)范也不多。所以說(shuō)接下來(lái)還是要把它納入到這樣一個(gè)體系里面，讓整個(gè)法拍房的交易在公開(kāi)透明規(guī)范的環(huán)境下操作。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。