美國大選熱點觀察丨居者有其屋？——難圓的“美國夢”

　　美國民調(diào)機構(gòu)蓋洛普公司一項民調(diào)顯示，持續(xù)維持高位的價格和長期存在的供應缺口，讓住房難成為高通脹之外，美國家庭當前最關(guān)注的又一個熱點問題。

　　2024年美國大選期間，民主、共和兩黨都為解決住房難題開出不少“藥方”。但分析人士認為，美國住房問題是系統(tǒng)性的，與美聯(lián)儲貨幣政策負面影響、美破壞全球產(chǎn)供鏈穩(wěn)定以及地方政府政策缺失等因素密切相關(guān)；兩黨總統(tǒng)候選人提出的對策治標不治本且自相矛盾，實難奏效，只不過是將住房問題異化為撈取選票的工具。

　　安家有多難

　　對29歲的單親媽媽埃麗卡·杜瓦爾來說，每月按時繳付房租幾乎是“不可能的任務”。杜瓦爾與9歲的女兒租住在賓夕法尼亞州哈里斯堡郊外的一套一居室里，“我絕對賺了我所能賺到的最多的錢，但這仍然顯得不夠?！倍磐郀柦谑盏酵ㄖ?，在即將到來的12月續(xù)租期，房租每月將上漲100美元，她預計今后還會上漲。

　　杜瓦爾的情況并非個案。不僅租房者面臨租金上漲壓力，購房者也能清晰感受到房價上漲和供應不足帶來的樓市“瘋狂”。

　　年輕的埃納夫一度認為，他們夫婦2022年就能在紐約市購得一套房產(chǎn)，不用再租房，而時至今日，緊張的經(jīng)濟環(huán)境使他們依舊處于觀望狀態(tài)。

　　美國互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)經(jīng)紀公司雷德芬的數(shù)據(jù)顯示，今年9月全美房屋銷售價格中位數(shù)為42.7萬美元，同比上漲3.8%，且價格呈上漲趨勢。美國哥倫比亞廣播公司和輿觀調(diào)查公司今年6月聯(lián)合進行的調(diào)查顯示，30歲以下的受訪選民中有82%認為現(xiàn)在買房比前幾代人更難。

　　除價格因素外，房屋供應短缺是制約美國民眾購房或租房的另一重要原因。

　　根據(jù)美國人口普查局以及住房和城市發(fā)展部的數(shù)據(jù)，正常年份中，美國大城市和經(jīng)濟增長較快的地區(qū)年住房開工量顯著低于住房需求。美國齊洛房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫公司的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，美國住房缺口約為450萬套。

　　拜登政府上任以來，美國住房價格先后經(jīng)歷了疫情后需求激增但供應不足導致的快速上漲，及隨后美聯(lián)儲激進加息利率上升導致房價增速放緩的過程。近期，盡管部分地區(qū)房價出現(xiàn)回調(diào)，但整體市場仍受到長期供應短缺的影響，房價降幅有限。

　　兩黨方案均難奏效

　　目前，民主黨和共和黨的總統(tǒng)競選團隊都沒有提出降低房產(chǎn)持有成本以及降低買賣或租賃房屋成本的詳細方案。

　　總體看，民主黨提出通過政府干預、財政支持和政策改革等方式增加住房供應，保護購房者和租客權(quán)益，尤其是低收入家庭和弱勢群體。

　　共和黨則主張采用市場驅(qū)動而非政府干預的做法，減少直接提供補貼，通過刺激更多私人部門參與，進而增加住房供應，降低住房成本。

　　這些政策能否緩解民眾對購房或租房的焦慮？媒體和專業(yè)人士給出了自己的答案。

　　對于民主黨的政策，分析人士提出質(zhì)疑：補貼購房者和降低房價存在矛盾。《美國新聞與世界報道》周刊高級房地產(chǎn)經(jīng)濟學者帕特里克·達菲指出，美國副總統(tǒng)、民主黨總統(tǒng)候選人哈里斯今年8月提出為首次購房者提供2.5萬美元補貼的政策，目的是讓更多人買得起房子，但這同樣會刺激需求的增加，如果供應不足，房價可能進一步上漲。同時，哈里斯的稅收抵免政策有可能幫助買家買到房子，但前提是要建造更多房屋。

　　美國《華盛頓郵報》刊文稱，哈里斯的住房政策需要大量資金支持，但她卻在演講中承諾不會對年收入40萬美元以下的家庭增稅，這將導致未來10年聯(lián)邦赤字增加1.7萬億美元。

　　針對共和黨總統(tǒng)候選人特朗普提出的停止向非法移民提供住房福利等措施，達菲指出，措施或許有效，但無法忽視的一個事實是，很多非法移民在建筑行業(yè)工作，消除他們的福利可能有助于解決非法移民推升住房成本的問題，但一定會造成另外一個問題——建筑業(yè)勞動力短缺。

　　共和黨提出開放聯(lián)邦土地用于房屋建設。業(yè)內(nèi)人士指出，這一提議聽起來不錯，但大多數(shù)聯(lián)邦土地要么是軍事設施，要么是建筑設施，要么位于人口稀少的西部，真正可利用的土地面積有限。

　　北卡羅來納州羅利市梅雷迪思學院經(jīng)濟學教授安妮·約克認為，兩黨都無法違背供求規(guī)律。如果不關(guān)注房屋供應端，那么其他任何形式的補貼措施都只會推高房價。

　　根源何在

　　隨著總統(tǒng)選舉日益臨近，美國選舉政治中政客對選民慣用的當面一套背后一套的操作，讓人們不禁懷疑：兩黨提出的措施究竟能在多大程度上解決美國住房市場的各種問題。

　　而在這背后，美國人難圓的“住房夢”與美聯(lián)儲貨幣政策負面影響、美國人為割裂全球產(chǎn)供鏈以及地方政府相關(guān)住房政策缺失等多重因素息息相關(guān)。

　　首先，為應對通脹，美聯(lián)儲自2022年起多次激進加息，由于聯(lián)邦基金利率與住房抵押貸款利率密切相關(guān)，利率上升使購房成本急劇增加，造成許多潛在買家無力承擔購房費用。

　　其次，美國濫施貿(mào)易保護主義，嚴重破壞全球產(chǎn)供鏈穩(wěn)定，導致其建筑材料中依靠進口的鋼鋁、瓷磚、石材、玻璃以及五金配件等產(chǎn)品價格上漲，顯著增加房屋建造成本，從而直接推高房價。

　　美國《華爾街日報》刊文稱，為尋求供應鏈重組，美國及其盟友從離岸外包轉(zhuǎn)向“友岸外包”，導致建筑材料供應不確定性和成本的上升，對住房市場產(chǎn)生負面影響。

　　此外，美國住房市場供需主要依賴市場機制調(diào)節(jié)。在一些住房需求高的城市，市場機制無法有效提供足夠的平價住房，而聯(lián)邦和地方政府在推行可負擔住房等方面存在政策缺失，導致中低收入家庭面臨棘手的住房問題。

　　當難題成為“死結(jié)”，兩黨候選人的策略最終均變成自說自話和相互指責，留下普通民眾在重壓下繼續(xù)承受。