打好優(yōu)化住房金融政策組合拳（政策解讀·促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展）

　　設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，降低全國(guó)層面?zhèn)€人住房貸款最低首付比例，取消全國(guó)層面?zhèn)€人住房貸款利率政策下限……近期，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布多項(xiàng)支持房地產(chǎn)的金融舉措，全國(guó)絕大多數(shù)城市快速跟進(jìn)落實(shí)，多個(gè)一線城市調(diào)整優(yōu)化限購(gòu)政策和住房信貸政策，共同打好優(yōu)化住房金融政策組合拳。相關(guān)金融政策將給市場(chǎng)帶來怎樣的影響？怎樣適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化和人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展？記者采訪了相關(guān)部門和專家。

　　 有效減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，提振房地產(chǎn)市場(chǎng)需求

　　5月17日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布通知，首套和二套房貸最低首付款比例分別降至不低于15%和不低于25%。中國(guó)人民銀行同日宣布，取消全國(guó)層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限，并下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。

　　“最低首付比例優(yōu)化后，可降低居民購(gòu)房門檻，有助于提振住房消費(fèi)。”中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)陶玲表示，此次將全國(guó)層面的首套房貸最低首付比例從20%降至15%、二套房貸最低首付比例從30%降至25%后，城市政府仍可據(jù)此因城施策。在城市政府確定的首付比例下限基礎(chǔ)上，商業(yè)銀行可根據(jù)客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況自主決定具體的首付比例。

　　相關(guān)金融舉措發(fā)布后，湖北、廣西、云南、山西、河北等省份快速響應(yīng)，宣布將首套和二套商貸的首付比例調(diào)整至全國(guó)下限，同時(shí)取消房貸利率政策下限。近期，政策落地城市進(jìn)一步擴(kuò)圍，上海、廣州、深圳等一線城市發(fā)布了最新的房地產(chǎn)金融政策。有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，除北京、上海、深圳外，全國(guó)其他城市均已明確執(zhí)行15%首套房首付比例，并明確取消房貸利率下限，新一輪房地產(chǎn)金融政策基本落地。

　　銀行是落地執(zhí)行的重要一環(huán)。5月28日深圳宣布調(diào)整住房信貸政策，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行深圳市分行第一時(shí)間推動(dòng)政策落地，首批執(zhí)行新政策的房貸5月底已放款完畢。5年期以上首套、二套房貸實(shí)際執(zhí)行利率分別為3.5%、3.9%，均較此前下降35個(gè)基點(diǎn)。“此次調(diào)整有利于降低居民家庭購(gòu)房門檻，減輕還款負(fù)擔(dān)，更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。”中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行深圳市分行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

　　據(jù)測(cè)算，上海的二套房商貸利率從4.25%（非差異化地區(qū)）降低到3.9%后，按照100萬元貸款、30年期限、等額本息還款方式計(jì)算，利息總支出可減少約7.3萬元。

　　記者了解到，隨著相關(guān)金融政策落地實(shí)施，近期，多地樓市熱度有所回升，房產(chǎn)銷售和中介機(jī)構(gòu)的看房量、咨詢量、下單成交量均有明顯增長(zhǎng)。杭州貝殼研究院監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，相關(guān)政策推出后的5月18日至27日，杭州二手房咨詢量較4月份日均增長(zhǎng)20.3%，帶看量日均增長(zhǎng)29.7%，下定量日均增長(zhǎng)41.3%。

　　“從首付款比例、房貸利率兩個(gè)方面對(duì)住房金融政策進(jìn)行調(diào)整，有利于降低購(gòu)房門檻，減輕居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)?！闭憬I(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)虞曉芬說。

　　 創(chuàng)設(shè)結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，推動(dòng)已建成商品房去庫(kù)存

　　為落實(shí)4月30日中共中央政治局會(huì)議精神，消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房，中國(guó)人民銀行近日宣布，擬設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，按照“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作”的思路，由中國(guó)人民銀行提供低成本再貸款資金，激勵(lì)21家全國(guó)性銀行機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化原則，向城市政府選定的地方國(guó)有企業(yè)發(fā)放貸款，支持以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

　　據(jù)悉，保障性住房再貸款規(guī)模為3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，發(fā)放對(duì)象包括國(guó)家開發(fā)銀行、政策性銀行、國(guó)有商業(yè)銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行、股份制商業(yè)銀行等21家全國(guó)性銀行。銀行按照自主決策、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)原則發(fā)放貸款。中國(guó)人民銀行按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動(dòng)銀行貸款5000億元。

　　城市政府根據(jù)當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》啃枨?、商品房?kù)存水平等因素，自主決定是否參與。符合保障條件的工薪群體自主選擇是否參與配售或租賃。房地產(chǎn)企業(yè)與收購(gòu)主體平等協(xié)商，自主決定是否出售。21家銀行按照風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)、商業(yè)可持續(xù)原則，自主決策是否向收購(gòu)主體發(fā)放貸款。

　　“所收購(gòu)的商品房嚴(yán)格限定為房地產(chǎn)企業(yè)已建成未出售的商品房，對(duì)不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。按照保障性住房是用于滿足工薪收入群體剛性住房需求的原則，嚴(yán)格把握所收購(gòu)商品房的戶型和面積標(biāo)準(zhǔn)。”陶玲表示，這項(xiàng)政策是中國(guó)人民銀行為支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式出臺(tái)的重要舉措，有利于通過市場(chǎng)化方式實(shí)現(xiàn)多重目標(biāo)。一是加快存量商品房去庫(kù)存。地方國(guó)有企業(yè)在銀行支持下，市場(chǎng)化參與收購(gòu)已建成未出售商品房，可以推動(dòng)商品房市場(chǎng)去庫(kù)存。二是加快保障性住房供給。收購(gòu)后的商品房用作配售型或配租型保障性住房，能夠更好滿足工薪收入群體的住房需求。三是助力保交樓和“白名單”機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)出售已建成商品房后，回籠資金可用于在建項(xiàng)目續(xù)建，改善房企的資金狀況。

　　招聯(lián)首席研究員董希淼表示，設(shè)立3000億元保障性住房再貸款后，中國(guó)人民銀行按照貸款本金60%發(fā)放再貸款。金融機(jī)構(gòu)根據(jù)地方國(guó)企申請(qǐng)，自主決策發(fā)放貸款，發(fā)放貸款后向中國(guó)人民銀行申請(qǐng)?jiān)儋J款。

　　中國(guó)人民銀行明確要求，城市政府選定地方國(guó)有企業(yè)作為收購(gòu)主體，以市場(chǎng)化的方式運(yùn)作。該國(guó)有企業(yè)及所屬集團(tuán)不得涉及地方政府隱性債務(wù)，不得是地方政府融資平臺(tái)，同時(shí)應(yīng)具備銀行授信要求和授信空間，收購(gòu)后迅速配售或租賃。