新冠肺炎疫情當(dāng)前，各種謠言滿天飛，辟謠聲音也持續(xù)不斷。近幾日，深圳房?jī)r(jià)暴漲的謠言也在流傳。很快，4月22日深圳市住房和建設(shè)局做出了回應(yīng)，稱(chēng)今年一季度深圳新房?jī)r(jià)格上漲1.0％，二手房上漲2.8％，房?jī)r(jià)總體平穩(wěn)、略有上升。一季度房?jī)r(jià)大幅上漲的傳言與事實(shí)嚴(yán)重不符，不排除個(gè)別中介機(jī)構(gòu)和人員惡炒深圳樓價(jià)。

　　對(duì)于深圳房?jī)r(jià)大幅上漲的說(shuō)法，筆者一開(kāi)始就不以為然，因?yàn)?月17日中央政治局會(huì)議仍然強(qiáng)調(diào)了“要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，而且“房住不炒”的定位已經(jīng)寫(xiě)到了十九大報(bào)告當(dāng)中。所以，“房住不炒”的定位是未來(lái)樓市發(fā)展的一個(gè)重要依據(jù)。各級(jí)政府也會(huì)貫徹中央的精神，做好樓市的監(jiān)管，不會(huì)讓房?jī)r(jià)大幅上漲，成為炒作盈利的工具。

　　盡管網(wǎng)上流傳的深圳房?jī)r(jià)大幅上漲的說(shuō)法是謠言，但也說(shuō)明樓市和房?jī)r(jià)仍然是人們關(guān)注的焦點(diǎn)。因?yàn)樽》可婕皣?guó)計(jì)民生。那么，在疫情之后，未來(lái)的房地產(chǎn)形勢(shì)如何？應(yīng)該采取哪些政策呢？

　　第一，從全國(guó)來(lái)看，疫情對(duì)房地產(chǎn)的影響較大。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)， 1-3月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售商品房銷(xiāo)售額下降24.7%。

　　第二，雖然房地產(chǎn)銷(xiāo)售大幅下滑，但是房?jī)r(jià)依然穩(wěn)定，并略有小幅上漲。從3月份的同比數(shù)據(jù)來(lái)看，4個(gè)一線城市新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格和二手住房銷(xiāo)售價(jià)格漲幅分別為3.3%、2.4%；二線城市為5.8%和2.5%；三線城市為5.3%和2.8%。

　　第三，疫情對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的影響是短暫的，不會(huì)因此改變房地產(chǎn)的走勢(shì)和形勢(shì)。目前我國(guó)還處于城市化加速階段。2018年城市化率為59.58%，按過(guò)去城市化增速保守估算，每年也有大約1200萬(wàn)人口進(jìn)城，所以，城鎮(zhèn)的住房需求還在不斷增加。一方面我們需要為新進(jìn)城居民解決住房問(wèn)題，另一方面原來(lái)的城鎮(zhèn)人口的住房需求也還有不少缺口，仍然有一些人沒(méi)有住房。所以，即使在限購(gòu)政策下，大量的首套住房剛需和二套改善性需求還是存在的。

　　因此，為了滿足居民日益增長(zhǎng)的住房美好愿望，隨著城鎮(zhèn)人口的不斷增加，住房的供應(yīng)必須不斷增加，才能滿足居民對(duì)住房的需要。直到城市化完成以前，這個(gè)趨勢(shì)不會(huì)改變。根據(jù)城市化發(fā)展規(guī)律，城市化率達(dá)到百分之七、八十以后，城市化才算完成。根據(jù)我國(guó)過(guò)去每年1.2%的城市化增速，我國(guó)完成城市化起碼還需要二十年左右的時(shí)間。

　　第四，疫情過(guò)后，房地產(chǎn)銷(xiāo)售會(huì)有一定數(shù)量的增長(zhǎng)，但房?jī)r(jià)依然會(huì)保持穩(wěn)定。隨著房地產(chǎn)業(yè)復(fù)工，線下銷(xiāo)售的活躍，大量的住房需求會(huì)得以釋放，房地產(chǎn)銷(xiāo)售會(huì)出現(xiàn)一定數(shù)量增長(zhǎng)，但是在“房住不炒”的定位下，多地仍然會(huì)不斷完善多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，因城施策，供求雙向調(diào)節(jié)，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然會(huì)平穩(wěn)健康發(fā)展，房?jī)r(jià)也依然會(huì)保持平穩(wěn)。

　　第五，適時(shí)推出相應(yīng)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。短期來(lái)看，疫情當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)面臨一些困難，如項(xiàng)目不能按時(shí)竣工，房子不能按時(shí)交付使用，房屋不能按期實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，及時(shí)回款；尤其商場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)業(yè)受到嚴(yán)重影響；消費(fèi)者受疫情影響，不能到崗上班，影響收入，不能按時(shí)償還房貸，支付房租等。

　　為此，筆者提出如下政策建議：

　　1.政府要適時(shí)推出相應(yīng)的財(cái)政與金融扶持政策。如減免土地出讓保證金、土地出讓金可以緩交或分期付款；房屋預(yù)售條件可以適當(dāng)放寬；開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者的房貸可以緩交，貸款利率適當(dāng)調(diào)低；對(duì)于首套住房剛需應(yīng)降低貸款首付比率，提高貸款額度，適時(shí)推出認(rèn)房不認(rèn)貸政策。

　　2.調(diào)整普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，減少疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。很多城市普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，造成普通住房被“豪”的情況，被百姓詬病。例如，北京市目前執(zhí)行的普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)中的房?jī)r(jià)是2013年的房?jī)r(jià)，到現(xiàn)在房?jī)r(jià)已經(jīng)漲了很多，幾乎所有的住房?jī)r(jià)格都大于2013年規(guī)定的同一區(qū)位房?jī)r(jià)的1.2倍，購(gòu)房人因此只能按非普通商品住房申請(qǐng)貸款，不能享受到普通商品住房貸款的優(yōu)惠。建議按當(dāng)前市場(chǎng)房?jī)r(jià)調(diào)整普通商品住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。通過(guò)調(diào)整普通商品住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，讓更多的人得到貸款優(yōu)惠，促進(jìn)住房銷(xiāo)售，以減少疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。

　　3.降低商辦類(lèi)物業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻，釋放市場(chǎng)活力。一線城市對(duì)商辦類(lèi)物業(yè)采取了從嚴(yán)調(diào)整。例如，北京自2017年“326新政”以來(lái)，規(guī)定了商辦類(lèi)單套建筑面積需達(dá)500平方米以上，與市場(chǎng)需求差距較大，造成大量的商辦類(lèi)物業(yè)閑置。在“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代，尤其是在防疫常態(tài)化背景下，網(wǎng)上購(gòu)物辦公越來(lái)越多，實(shí)體商辦的規(guī)模在縮小，建議商辦類(lèi)物業(yè)取消單套建筑面積500平方米的門(mén)檻限制，為更多企業(yè)，尤其是中小企業(yè)提供更多辦公經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。（趙秀池，北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授）

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