春節(jié)假期結(jié)束第一周，北京迎來龍年首次土拍，接連拍出4宗住宅地塊。其中包括港中旅28.865億摘得的海淀翠湖0024地塊、中建壹品48.76億摘得的大興西紅門6035地塊，以及住總底價(jià)競得的順義新城03-21地塊和昌平百善0004地塊，土地總成交金額125.225億元。

　　十余家房企爭搶優(yōu)質(zhì)地塊

　　2月22日，北京市政務(wù)中心土拍大廳坐滿了前來拍地的開發(fā)商，現(xiàn)場可以看到，開發(fā)商們對(duì)獲取優(yōu)質(zhì)地塊的意愿強(qiáng)烈，包括金隅、金茂、中海、海開、廈門國貿(mào)、興創(chuàng)、鐵建等房企均積極舉牌。經(jīng)過多輪競逐，港中旅、中建壹品分別攬獲海淀翠湖地塊、大興西紅門地塊。競得開發(fā)商代表在現(xiàn)場相互擁抱慶祝拿地?！昂苄疫\(yùn)，會(huì)打造好產(chǎn)品。”港中旅拿地代表在現(xiàn)場對(duì)北青地產(chǎn)表示，海淀地塊確實(shí)競爭激烈，相信產(chǎn)品會(huì)盡快進(jìn)入市場。

　　據(jù)了解，港中旅上一次在北京拿地還是在5年前，在亦莊開發(fā)了中旅亦府限競房項(xiàng)目。此次中海有意入股合作開發(fā)海淀翠湖地塊?？梢钥吹剑诂F(xiàn)行的搖號(hào)競拍規(guī)則基礎(chǔ)上，現(xiàn)場參與競拍的房企均為獨(dú)立報(bào)名，實(shí)際競得地塊后再以聯(lián)合體、合作的模式進(jìn)行開發(fā)，這樣有利于提升搖號(hào)中簽率。

　　土地價(jià)格與售價(jià)之間預(yù)留合理利潤空間

　　中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱分析認(rèn)為，海淀翠湖0024地塊位于海淀翠湖科技園板塊，創(chuàng)客小鎮(zhèn)北側(cè)，為二類城鎮(zhèn)住宅用地，土地面積約2.53萬㎡，建筑控制規(guī)模約4.55萬㎡，銷售指導(dǎo)價(jià)8.5萬元/㎡(同現(xiàn)房)，浮動(dòng)8%，成交樓面價(jià)63464元/㎡，溢價(jià)率15%。容積率1.8，預(yù)計(jì)洋房+小高層產(chǎn)品。

　　地塊南側(cè)是2018年限競房時(shí)期著名的翠湖三兄弟：葛洲壩·紫郡蘭園、中鐵碧桂園·山嶼西山著、萬科·翡翠云圖，當(dāng)年限價(jià)5.5萬元/㎡。地塊旁邊有華為北研所，中國人壽科技園、創(chuàng)客小鎮(zhèn)、中關(guān)村溫泉科技園。離百度、騰訊等大廠所在的中關(guān)村軟件園也不遠(yuǎn)，周邊有一定購買力。

　　本次中建壹品競拍的地塊位于西紅門板塊，地塊周邊日漸成熟，所屬板塊是成片規(guī)劃、集中開發(fā)的區(qū)域，有多宗住宅、教育等用地規(guī)劃，目前已官宣引入北京四中和北京市西城區(qū)黃城根小學(xué)兩所優(yōu)質(zhì)資源學(xué)校。板塊有規(guī)劃19號(hào)線地鐵。

　　目前板塊已進(jìn)駐開發(fā)商在售新房項(xiàng)目包括中建壹品·御璟星城、華潤·橡樹灣、中建·玖玥府。

　　此次中建壹品競得的大興西紅門6035地塊銷售指導(dǎo)價(jià)6.6萬元/㎡，浮動(dòng)8%，成交樓面價(jià)約4.15萬/㎡，溢價(jià)率15%。地塊容積率2.5、控高45米，未來可打造小高層社區(qū)。

　　相比之下，同板塊相同均價(jià)6.6萬元/㎡的新房項(xiàng)目，橡樹灣三期樓面價(jià)4.16萬元/㎡，但需要配建4千平幼兒園、1.8萬平現(xiàn)房；中建·玖玥府樓面價(jià)4.16萬元/㎡，配建4千平幼兒園、2.6萬平現(xiàn)房。此次中建壹品新拿地塊無配建，利潤空間相對(duì)更充足。

　　合碩研究機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅分析認(rèn)為，熱點(diǎn)地塊房地價(jià)差不斷收窄之后，可能會(huì)帶來品質(zhì)差異化減配或者在細(xì)節(jié)上的成本精益化等問題。

　　北京住總底價(jià)收入順義、昌平地塊

　　此次土拍中順義新城地塊、昌平百善地塊遇冷，均由北京住總底價(jià)拿地。其中順義新城地塊位于順義區(qū)仁和鎮(zhèn)，地塊體量不大約5.68萬平，容積率2.0，預(yù)計(jì)以低密洋房產(chǎn)品為主。地塊周邊的配套設(shè)施成熟度較高，地塊北側(cè)緊鄰龍湖·御湖境項(xiàng)目，南側(cè)有規(guī)劃的零售商業(yè)用地，東側(cè)是西辛小學(xué)仁和校區(qū)，西側(cè)是望泉西里小區(qū)。地塊周邊交通便捷，有地鐵15號(hào)線可直達(dá)望京，與多條地鐵線進(jìn)行換乘。該宗地塊最終由住總以底價(jià)12.6億元競得，建設(shè)面積28400㎡，無配建，住宅樓面價(jià)約2.22萬元/㎡，銷售指導(dǎo)價(jià)4.6萬/㎡。

　　“順義土地供應(yīng)主要分為幾個(gè)板塊，后沙峪、順義主城區(qū)、馬坡。板塊相對(duì)多，各種類型戶型產(chǎn)品都有供應(yīng)，剛需、改善，內(nèi)部板塊之間也形成了相互的競爭和擠壓?！惫惴治稣J(rèn)為，住總此次摘得地塊所在區(qū)域在售新房有四個(gè)，板塊內(nèi)主要客戶來源是地緣性改善人群，基數(shù)相對(duì)有限，所以板塊內(nèi)新房競爭激烈，對(duì)項(xiàng)目而言很難在去化速度和銷售價(jià)格上有好的表現(xiàn)。

　　事實(shí)上，近日北青地產(chǎn)走訪多個(gè)順義新房項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，各項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上下足了功夫，從剛需產(chǎn)品到改善性產(chǎn)品供應(yīng)豐富。

　　“順義板塊的新房競爭白熱化程度遠(yuǎn)超北京其他板塊，無論是項(xiàng)目的拓展面積、還是精裝標(biāo)準(zhǔn)，以及實(shí)際銷售價(jià)格?！惫惚硎?，截至2023年底數(shù)據(jù)顯示，順義可售存量套數(shù)為9394套，去化周期為16.2個(gè)月。2022年同期為24.2個(gè)月，2021年為12.1個(gè)月。

　　住總摘得的昌平區(qū)百善鎮(zhèn)沙河高教園板塊、北六環(huán)南側(cè)，銷售指導(dǎo)價(jià)5.6萬元/㎡，浮動(dòng)10%，容積率0.8。地塊距離沙河高教園地鐵站僅約1.2公里，三站地鐵可達(dá)朱辛莊，五站可達(dá)西二旗，與互聯(lián)網(wǎng)大廠之間的職住通勤較為便利。

　　地塊周邊競品項(xiàng)目有梧桐星宸，首次開盤5萬元/㎡，項(xiàng)目北側(cè)1站地建發(fā)·觀堂府目前網(wǎng)簽價(jià)46588元/㎡。

　　今年昌平將迎來中海朱辛莊項(xiàng)目、3月底昌平生命科學(xué)園0056地塊、擬供應(yīng)中的昌平馬池口、土城新村地塊，為北城購房者提供更多新盤選擇，開發(fā)商之間的競爭也將更加白熱化，這也是開發(fā)商在拿地時(shí)更為謹(jǐn)慎的原因。

　　9宗“橫菜”地塊令人期待

　　2月22日，北京市規(guī)自委發(fā)布了北京今年第一批擬供地清單，共涉及23宗用地，土地面積約140公頃，地上建筑規(guī)模285萬㎡。據(jù)悉，這些項(xiàng)目將最晚于今年5月31前供應(yīng)。

　　其中，不乏優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)，23宗地塊中有9宗地塊位于中心城區(qū)，包括東城區(qū)少見的“上新”，二環(huán)金魚池地塊，海淀永豐南地塊，朝陽酒仙橋、十八里店朝陽港等“橫菜”地塊。

　　“今年土地供應(yīng)最主要的特點(diǎn)就是優(yōu)質(zhì)地塊增多，包括朝陽CBD、酒仙橋、松榆里、東城金魚池這種城市核心板塊都有供地，所以這些熱點(diǎn)的優(yōu)質(zhì)地塊的供出，將會(huì)為今年的土地市場創(chuàng)作出一個(gè)接一個(gè)的土拍場面的小的高潮?！惫惴治稣J(rèn)為，現(xiàn)階段開發(fā)商拿地對(duì)地塊價(jià)值對(duì)平衡和評(píng)估越來越精細(xì)，一些熱點(diǎn)的、有確定性價(jià)值邏輯的地塊，可能會(huì)獲得更多開發(fā)商的集中競拍。而對(duì)于那些拿地后可能會(huì)出現(xiàn)短期滯銷，或者短期找不到市場突破口的地塊則會(huì)無人問津，土地市場在今年的市場表現(xiàn)上會(huì)更加兩極分化。

　　值得注意的是，今年開年以來北京樓市寬松政策陸續(xù)出臺(tái)，通州取消雙限、LPR下調(diào)，都為激活樓市潛在需求助力。

　　對(duì)此，郭毅分析認(rèn)為，借鑒通州取消雙限政策，北京近郊區(qū)的限購寬松方向更加清晰，下一階段放松限購或許是新的政策著力點(diǎn)。同時(shí)購房金融成本也在今年有望進(jìn)一步降低的空間，房貸利率處在持續(xù)下降通道，包括加點(diǎn)的下降。

　　郭毅表示，北京新房市場成交量基本占到整體市場總成交規(guī)模的20%-25%之間，二手房市場相對(duì)占據(jù)主流需求，二手房市場流動(dòng)性聯(lián)動(dòng)新房的銷售業(yè)績。目前來看，二手房中的“老破小”和“遠(yuǎn)大新”價(jià)格在持續(xù)走低，而次新二手房，特別是一些產(chǎn)業(yè)園周邊的次新房房價(jià)相對(duì)堅(jiān)挺。

　　從今年市場供應(yīng)的地塊來看，優(yōu)質(zhì)核心城區(qū)新房銷售依舊會(huì)表現(xiàn)良好，整體新房的產(chǎn)品力會(huì)隨著競爭的激烈程度有所提升，在整體房產(chǎn)銷售占比中可能依然還會(huì)保持在25%的一個(gè)高比重區(qū)間。

　　文/張郁唯